https://www.facebook.com/tr?id=969522066415674&ev=PageView&noscript=1

Доходность недвижимости в России и за границей

17.04.2018 - Аналитические статьи и обзоры
Доходность недвижимости в России и за границей

Большинство россиян убеждены, что если удалось накопить достаточное количество денежных средств, выгоднее всего вложить их в недвижимость. Принято считать, что доход от сдачи в аренду квартиры, офиса, склада или другого объекта позволит безбедно жить чуть ли не до конца своих дней. И хотя такая позиция не лишена оснований, на деле всё несколько сложнее.

Как определить доходность недвижимости?

Как определить доходность недвижимости?

Для того чтобы определить доходность от недвижимости, чаще всего используют коэффициент валового дохода, или Gross Rental Yield, который показывает прибыль от сдачи объекта в аренду без учёта расходов. Высчитывается этот показатель путём деления годовой аренды на стоимость недвижимости и умножения результата на 100%:

GRY=(Годовая аренда/Стоимость недвижимости) х 100%

Например, если доход от аренды квартиры составляет 300 000 рублей, а её стоимость – 6 000 000 рублей, то мы получаем

(300000/6000000) х 100 = 0,05 х 100 = 5%

Таким образом, без учёта расходов объект будет приносить 5% своей стоимости в год.

Другой способ определить доходность инвестиций в недвижимость – вычислить соотношение стоимости объекта к стоимости его аренды за год. В международной практике используется термин Price-to-Rent Ratio, или P/R ratio. Для приведённого выше примера нам понадобится разделить 6000000 на 300000, и мы получим 20. Это означает, что на возврат стоимости инвестиций у вас уйдёт около 20 лет (без учёта дополнительных расходов).

Price-to-Rent Ratio позволяет не только понять, насколько привлекателен выбранный инвестиционный объект, но и стоит ли вообще инвестировать в него.

Когда стоит и когда не стоит покупать недвижимость?

Соотношение между стоимостью покупки объекта и стоимостью его аренды за год демонстрирует наиболее выгодный вариант на сегодняшний день. Если соотношение не превышает 15, считается, что купить объект выгоднее, чем его арендовать. Если же соотношение выше 20, то аренда намного выгоднее покупки.

Говоря иначе, срок окупаемости, не превышающий 15 лет, считается довольно хорошим показателем, тогда как инвестировать в то, что окупится не ранее, чем через 21 год, не лучший вариант. При показателе более 25 есть основания говорить о «мыльном пузыре» на перегретом рынке.

Стоит, однако, помнить, что высокая доходность или короткий срок окупаемости не всегда означают, что вложения в выбранный рынок недвижимости окажутся удачными, т.к. эти показатели не учитывают различных рисков, в том числе неэкономического характера, от которых тоже зависит инвестиционная привлекательность недвижимости.

Сравнение доходности недвижимости в России и в Европе

Сравнение доходности недвижимости в России и в Европе

По данным исследования, проведённого онлайн-порталом «Мир квартир», на конец 2017 г. средняя доходность от недвижимости в России составила 6%. Среди городов с населением не менее 300 000 человек лидером стал Магнитогорск, где показатель составил 8,5%. Наименьшей доходностью отличилась недвижимость в Санкт-Петербурге (4,7%), Москве (4,6%) и Чебоксарах (4,4%).

В то же время аналитики Global Property Guide оценили среднюю доходность от недвижимости в России в 3,22%. Хотя результаты исследований различаются практически в два раза, оба числа вполне сопоставимы со средней доходностью объектов в Европе. По данным тех же исследователей она составляет 3,99% для Германии, 4,70% для Испании, 5,43% для Хорватии, 2,79% для Франции, 2,61% для Великобритании и т.д. Наибольшая доходность была зафиксирована у Украины и Молдавии – 9,09% и 10,00% соответственно.

Если сравнить доходность российской недвижимости с показателями других активов, то можно заметить, что даже проценты по депозитным вкладам нередко превышают прибыль от сдачи недвижимости в аренду. Возникает закономерный вопрос – стоит ли рисковать накоплениями, вкладываясь в не самый надёжный российский рынок недвижимости, если можно просто положить деньги в банк?

Смысл есть, т.к. помимо денег от аренды, недвижимость также приносит доход за счёт прироста стоимости капитала. Например, если доходность объекта составляет 5% и сам объект за год подорожал на 5%, то фактически собственник за год «отбивает» 10% стоимости вложений.

Почему же инвесторы выбирают зарубежную недвижимость?

Почему же инвесторы выбирают зарубежную недвижимость?

Данные показывают, что объекты в России и в Европе в целом сопоставимы по доходности. Почему же многие инвесторы выбирают в качестве направления именно зарубежные рынки? Всё дело в валюте.

Владелец квартиры в Москве в среднем за год получает 4-6% её стоимости. Аналогичный процент по вкладам предлагают российские банки из числа самых надёжных, где вложения страхуются государством. Если рискнуть и обратиться к другим банкам, можно рассчитывать на ещё более высокий процент.

Если же говорить о Европе или США, то проценты по депозитам редко превышают 1-2%. Российские банки тоже не дают высоких процентов по валютным вкладам. А доходность недвижимости на этих рынках выше.

Таким образом, зарубежная недвижимость – помимо иных причин, таких как надёжность рынков, экономики, более высокий уровень жизни и престиж – привлекает и надёжностью своей валюты, в сравнении с рублём. Но для правильной оценки инвестиционной привлекательности площадки необходимо учесть и другие факторы.

Доходность недвижимости в Дубае и её инвестиционная привлекательность

Высокая доходность образуется от сочетания низких цен на недвижимость и высокой стоимости аренды. Отсюда и короткий период окупаемости. Вместе с тем показатель доходности как таковой не следует напрямую соотносить с инвестиционной привлекательностью рынка, о чём уже говорилось выше. Так, несмотря на лидирующие позиции в рейтинге, Украина и Молдавия вряд ли могут считаться привлекательным направлением для вложения денег.

Рынок недвижимости Дубая является развивающейся площадкой, объекты которого очень востребованы (отсюда и высокие арендные ставки). В то же время цены здесь не завышены так, как в Европе (отсюда относительная доступность покупки недвижимости).

За счёт этого доходность квартир в Дубае в зависимости от района достигает 9% годовых. При этом национальная валюта ОАЭ жёстко привязана к курсу доллара. Это фактически означает, что прибыль инвестор получает в стабильной, надёжной валюте.

Однако, не только доходность инвестиций в недвижимость определяет привлекательность этого рынка.

Юридическая безопасность

Во-первых, речь идёт о правовой стороне дела, что особенно важно при работе на зарубежных площадках. Законодательство эмирата чётко оговаривает права иностранного гражданина в отношении приобретаемых здесь активов. Кроме того, эмират имеет развитое законодательство в сфере собственно недвижимости, которое защищает инвестора от недобросовестных застройщиков или арендаторов.

Экономический потенциал

Сегодня для Дубая не характерны ценовые скачки и спекулятивная активность благодаря тому, что рынок стал более зрелым. Вместе с тем эмират продолжает стремительно развиваться. Власти проводят политику диверсификации экономики, и ведущая роль в ненефтяном сегменте принадлежит рынку недвижимости, сектору розничных продаж и туристической индустрии. Благодаря этому интерес у зарубежных инвесторов вызывает не только жильё, но и гостиничная недвижимость. Подробнее об инвестиционной привлекательности отелей Дубая можно прочитать здесь.

Стабильность

Инвестиции в недвижимость предполагают долгосрочное вложение средств, а потому вопрос надёжности выбранной площадки очень важен. Речь идёт не только об экономической, но и о политической стабильности страны или города. В отличие от ряда своих соседей по Ближнему Востоку, Арабские Эмираты отличаются прочной государственной властью и социально-экономической стабильностью. 

Именно эти факторы являются ключевыми и определяют инвестиционную привлекательность рынка недвижимости Дубая.

Интересуетесь инвестициями в гостиничную недвижимость Дубая? Узнайте подробную информацию, скачав гид для инвесторов.



    
    
       
	
    
	
	
    
    
    
    

    
    
    
    
    
    
    
	
			
    
	
    
    
    
	
	
     

    
live-chat