Инвестиционная гостиничная недвижимость Дубая: чем определяется доходность отелей эмирата?

08.03.2017 - Аналитические статьи и обзоры
Инвестиционная гостиничная недвижимость Дубая: чем определяется доходность отелей эмирата?

Инвестиционная привлекательность гостиничной недвижимости эмирата Дубай обусловлена целым рядом разнонаправленных факторов, в числе которых – и привлекательное качество предлагаемых активов, и продуманная система законодательного регулирования вложений, и политическая безопасность эмирата, и благоприятные темпы экономического развития региона. Однако важнейшим фактором, безусловно, является высокий уровень доходности отелей – стремительное развитие туристической индустрии региона позволяет инвесторам рассчитывать на высокоприбыльное долгосрочное вложение средств.

Доходность отелей Ближнего Востока: состояние индустрии гостеприимства региона

состояние индустрии гостеприимства региона

Финансовые итоги 2016 года показали, что компании и организации Персидского залива, осуществляющие свою деятельность в отрасли туризма, гостеприимства и строительства, по степени своего коммерческого успеха превзошли предприятия банковской сферы. Аналитики ожидают, что эта тенденция сохранится и в текущем году.

По прогнозам, индустрия гостеприимства продолжит демонстрировать выдающиеся результаты с точки зрения доходности благодаря росту туристического потока и повышению покупательской активности гостей региона, обусловленному следующими факторами:

●  Благоприятная динамика стоимости нефти, положительно сказывающаяся на покупательной активности граждан стран за пределами Персидского залива и стимулирующая их интерес к путешествиям в регион;

●  Развитие инфраструктуры региона в рамках подготовки к проведению международной выставки Expo 2020 в Дубае и чемпионата мира по футболу-2022 в Катаре;

●  Активное развитие сегмента тематических парков, которые, благодаря своей территориальной доступности и высокому уровню сервиса, составляют достойную конкуренцию популярнейшим развлекательным паркам Западной Европы и Северной Америки.

Иными словами, сложилось достаточно предпосылок не только для повышения туристической активности на Ближнем Востоке, но и для совершения высокодоходных вложений в отрасль туризма и гостеприимства региона – отмечается, что в обозримом будущем особенно быстрыми темпами будет расти инвестиционный потенциал недвижимости гостиничного сегмента в Объединенных Арабских Эмиратах, в частности, в эмирате Дубай.

Интересуетесь инвестициями в гостиничную недвижимость Дубая? Узнайте подробную информацию скачав гид для инвесторов.

Доходность отелей Дубая как следствие туристической привлекательности эмирата

Доходность отелей Дубая как следствие туристической привлекательности эмирата

Результаты исследования консалтинговой компании JLL показывают, что на протяжении первых трех кварталов 2016 года рынок недвижимости Дубая в значительной степени стабилизировался – инвесторы заняли выжидательную позицию,  рассчитывая на появление возможности заключить более выгодную сделку по мере приближения международной выставки World Expo 2020.

Подготовка к выставке играет основополагающую роль в стимулировании роста сегмента гостиничной недвижимости Дубая – власти эмирата и уполномоченные органы, ответственные за проведение мероприятия, нацелены на создание инфраструктуры, объекты которой окажутся пригодными к эффективному использованию и по завершении выставки. Тем самым, это мероприятие международного масштаба создаст в эмирате оптимальное наследие с точки зрения объектов недвижимости самого разнообразного назначения. Учитывая, что Дубай станет первым в истории ближневосточным направлением, принимающим у себя выставку Expo, эмират создаст своего рода прецедент, на который в дальнейшем смогут опираться и другие государства Персидского залива.

Особый интерес в отношении исследования тенденций развития рынка недвижимости, безусловно, представляет сегмент гостиничной недвижимости: на сегодняшний день он привлекает к себе все более пристальное внимание застройщиков и инвесторов, стремящихся к минимизации своих рисков за счет диверсификации портфеля объектов. Причиной тому служит неснижающийся спрос на эти объекты со стороны покупателей и арендаторов, устойчивые финансовые показатели деятельности отелей и апартаментов гостиничного типа, а также поддержка развития данного сектора со стороны правительства. Индустрия туризма и гостеприимства в целом является одним из ключевых двигателей роста ненефтяной экономики Дубая и занимает центральное место в плане стратегического развития эмирата до 2020 г. Помимо всего прочего, этот фактор позволяет застройщикам активизировать свою деятельность в отношении как строительства принципиально новых объектов, так и возобновления работ по проектам, временно находящихся в стадии заморозки.

В результате за 2016 год номерной фонд отелей Дубая увеличился на 5% в годовом исчислении и преодолел знаковую отметку в  100 000 единиц: по данным туристического департамента Дубая, к концу декабря 2016 года этот показатель составил 102 845 номеров.

Благодаря продуманным мерам правительства эмирата, на протяжении последних нескольких лет работавшего над привлечением туристов из самых разнообразных частей света, Дубаю удалось избежать характерного для региона понижения туристической активности. Неблагоприятная динамика стоимости нефти оказала свое влияние на платежеспособность граждан некоторых европейских стран и, соответственно, снизила их интерес к зарубежным поездкам. Однако рост спроса на отдых в Дубае со стороны азиатских путешественников позволил эмирату, в отличие от большинства прочих популярных курортов планеты, сохранить устойчивые темпы роста туристической индустрии. Стоит, к  примеру, отметить, что по итогам 2016 года прирост числа туристов из Китая и Филиппин составил по 20% в годовом исчислении.

В результате отели Дубая по состоянию на август 2016 года смогли зафиксировать средний уровень заселяемости на отметке в 76%. К концу 2016 года общее количество ночей, проведенных постояльцами в отелях Дубая, достигло 28 млн., а средняя продолжительность проживания составила 3,6 дня.

Это не могло не сказаться на финансовом благосостоянии отрасли гостиничной недвижимости: в период с октября по декабрь 2016 года выручка в расчете на номер в среднем по эмирату выросла на 0,7%. Отчет консалтинговой компании EY свидетельствует о том, что по итогам минувшего года рынок туризма и гостеприимства Дубая оказался наиболее успешным во всем ближневосточном и североафриканском регионе. Из всех рассмотренных в исследовании направлений в Дубае был зафиксирован наивысший уровень выручки в расчете на номер и уровень заселяемости – в среднем по эмирату они составили $200 и 80% соответственно. Авторы отчета делают особый акцент на том, что в годовом исчислении уровень заселяемости отелей Дубая остался неизменным, в то время как в остальных туристических направлениях региона отмечалось снижение этого показателя.

Более того, по состоянию на январь 2017 года аналитики отмечают некоторое повышение уровня заселяемости – на фоне превышения спроса (рост 5,8%) над предложением (рост 5,3%) этот показатель достиг отметки в 81,1%.

Анализ доходности отелей Дубая: в чем причина инвестиционной привлекательности апартаментов гостиничного типа?

в чем причина инвестиционной привлекательности апартаментов гостиничного типа

Экономика эмирата Дубай характеризуется высоким уровнем устойчивости, позволяющим ей эффективно функционировать и продолжать уверенное развитие даже в условиях неблагоприятной общеэкономической динамики в мире.

Вместе с тем, говоря о дальнейших перспективах туристической отрасли в целом и гостиничной недвижимости в частности, необходимо учитывать явные тенденции к изменению поведения гостей эмирата, вызванных определенными факторами глобального характера.

Так, рост курса доллара оказывает существенное влияние на покупательную способность туристов из некоторых регионов мира, являющихся для Дубая одними из ключевых направляющих рынков. Аналитики TRI Consulting и представители других независимых консалтинговых компаний полагают, что поток туристов, направляющихся в Дубай, в обозримом будущем продолжит неуклонно расти, однако произойдет перераспределение структуры их затрат. Гости эмирата станут более склонны к поиску доступных по цене вариантов временного проживания, ресторанов средней ценовой категории, а также магазинов и иных торговых точек, предлагающих товары относительно невысокой стоимости.

Самостоятельное исследование, проведенное новостным порталом GulfNews, показало, что владельцы отелей отмечают всплеск интереса постояльцев к апартаментам гостиничного типа и прочим вариантам бюджетного размещения. Несмотря на то, что за минувший год в эмирате открылся целый ряд престижных сетевых отелей премиальной категории, Дубай все чаще позиционируется как направление, доступное для гостей с любым уровнем достатка. Особый упор при этом делается на привлечение семей с детьми, молодых путешественников, и в целом представителей среднего класса.

Результатом становится активное строительство в Дубае трех- и четырехзвездочных отелей, доступных для широких слоев населения, а также открытие комплексов апартаментов гостиничного типа, пользующихся растущим спросом со стороны гостей эмирата. За 2016 год количество трехзвездочных отелей в Дубае увеличилось на 24%, а четырехзвездочных – на 8%. Этот фактор не может не предоставлять существенные преимущества для инвесторов, заинтересованных в прибыльном вложении капитала в доходные активы на длительный период времени.