https://www.facebook.com/tr?id=969522066415674&ev=PageView&noscript=1

Прибыльные инвестиции без риска: что стоит знать о рынке недвижимости Дубая?

10.06.2018 - Аналитические статьи и обзоры
Прибыльные инвестиции без риска: что стоит знать о рынке недвижимости Дубая?

В периоды снижения стабильности мировой экономики перед инвесторами, заинтересованными в долгосрочном вложении средств с целью сохранения и приумножения денег, встает особо актуальный вопрос о выборе оптимального направления для размещения капитала.

В связи с ростом геополитической напряженности предсказать динамику финансовых рынков Западной Европы и Северной Америки становится все сложнее. Отечественные инвесторы, в свою очередь, также с опасением относятся к этим площадкам, справедливо ожидая предвзятого отношения к ним или даже незаконного замораживания активов. Все это побуждает владельцев капиталов искать альтернативные возможности для выгодных вложений в зарубежную недвижимость.

Что характерно, это одинаково актуально и для состоятельных инвесторов, и для вкладчиков, располагающих относительно небольшой суммой средств. Для обеих категорий  инвесторов особый интерес представляет рынок недвижимости эмирата Дубай: иностранцы могут становиться полноправными собственниками активов, предлагаемых в этом безопасном и экономически устойчивом регионе. Стоимость недвижимости эмирата на сегодняшний день существенно ниже своих пиковых уровней, зафиксированных в период мирового экономического кризиса 2008 г., в связи с чем вкладчики могут стать полноправными игроками рынка недвижимости Дубая, не затратив на это чрезмерных средств.

Интересно отметить, что рынок недвижимости эмирата привлекает не только граждан ОАЭ или ближнего зарубежья. Так, из 285 млрд. дирхамов, вложенных в рынок в 2017 г., 56 млрд. дирхамов вложили иностранные инвесторы, проживающие за пределами стран Персидского залива. Такое отношение к Дубаю формируется благодаря следующим факторам:

●   Относительно низкая реализационная стоимость активов, позволяющая выйти на данный рынок с невысокими затратами;

●   Доход от сдачи недвижимости в аренду, сопоставимый с прибылью от объектов в развитых странах, что отражается на более высоких показателях доходности;

● Ожидание скорого роста реализационной стоимости недвижимости на фоне подготовки эмирата к проведению международной выставки World Expo 2020;

● Всестороннее регулирование правительством заключаемых сделок, гарантирующее безопасность и надежность вложений.

Инвестиции без риска: защита интересов покупателей

как Дубай защищает интересы вкладчиков

Дубай не был бы так популярен как инвестиционное направление, и не был бы настолько широко известен во всем мире как безопасная гавань для вкладчиков, если бы не предоставлял игрокам рынка столь впечатляющие гарантии своей юридической надежности и финансовой привлекательности.

Мониторингом и регулированием сделок с недвижимостью на территории Дубая занимается агентство RERA, созданное правительством эмирата специально для этой цели еще в 2007 году. Застройщики и брокеры не имеют права вести свою деятельность в Дубае, если они не имеют соответствующей регистрации в агентстве. Помимо этого, застройщики обязаны сопровождать запуск каждого нового проекта созданием отдельного целевого депозитного счета, на который и поступает вложенный инвесторами капитал. RERA осуществляет надзор за использованием находящихся на этих счетах средств, поэтому вкладчики могут быть уверены в том, что их деньги расходуются исключительно на строительство данного проекта.

При этом законодательство эмирата в сфере недвижимости продолжает совершенствоваться, подстраиваясь под изменяющиеся условия рынка. Так, недавно были приняты поправки в закон, обязывающие застройщиков более ответственно подходить к реализации новых проектов, что было вызвано нездоровым повышением интереса покупателей к сегменту объектов незавершенного строительства. Меры были приняты из опасений, что возросшая спекулятивная активность может привести к перегреву рынка, но сейчас ситуация стала стабилизироваться.

Аналитики RERA сообщают и о положительных тенденциях изменения поведения инвесторов. Покупатели все чаще демонстрируют немалую осведомленность о тенденциях и динамике рынка, а также интересуются инженерно-техническими характеристиками объекта (использованными при строительстве материалами, спецификой отделки и пр.), как и финансовыми аспектами владения недвижимостью (доходностью вложения, размерами коммунальных и прочих платежей и т.д.).

По итогам 2017 г. Земельный департамент Дубая зафиксировал 69 000 сделок на рынке недвижимости, т.е. ежедневно в эмирате совершалось более 180 транзакций, что определенно свидетельствует об уверенном продвижении рынка к стадии зрелости.

Стоит отметить, что, в соответствии с актуальными требованиями действующего законодательства, застройщики еще до момента начала строительства обязаны уплатить взнос в размере 100% от стоимости земельного участка, а также по меньшей мере 20% от общей стоимости строительства; еще 10% должно быть уплачено генеральным подрядчиком. Иными словами, у застройщиков существует достаточная мотивация для своевременного завершения строительства, служащая залогом благоприятного инвестиционного климата в стране.

Инвестиции без риска – чем Дубай привлекателен для вкладчиков?

фактор привлекательности Дубая для вкладчиков

Если по результатам 2016 г. рынок недвижимости Дубая получил инвестиции в размере 259 млрд. дирхамов ($70,5 млрд.), то уже в 2017 г. этот показатель составил 285 млрд. дирхамов, или $77,6. Такие цифры приводит Султан Бутти бин Меджрен, генеральный директор Земельного департамента эмирата. По его мнению, рост показателей свидетельствует о здоровом и стабильном развитии площадки, что положительно сказывается на уровне доверия покупателей. 

В минувшем году на рынке было зарегистрировано 69 000 сделок, совершенных представителями 217 национальностей. Самыми активными традиционно оказались граждане ОАЭ – почти 12 000 сделок на сумму 37,4 млрд. дирхамов. Для сравнения, по итогам 2016 г. эта сумма составила только 22 млрд. дирхамов. Самыми активными иностранными покупателями недвижимости в эмирате вновь стали индийцы, которые заключили более 10 600 сделок стоимостью 20,42 млрд. дирхамов. На 3, 4 и 5 местах по объему транзакций оказались соответственно граждане Пакистана (5398), а также подданные Саудовской Аравии (5366) и Великобритании (4188). В десятку самых активных инвесторов Дубая также вошли представители Египта, Иордании, Китая, Ливана и США.

Статистика Земельного департамента показывает, что в число районов, где наблюдался наиболее высокий инвестиционный спрос, вошли Business Bay, Dubai Marina, Hadaeq Sheikh Mohammed bin Rashid, Al Barsha South Fourth.

Немалый интерес для инвесторов в минувшем году представляли объекты гостиничной недвижимости – как отели, так и апартаменты гостиничного типа. Возможность купить номер в отеле в собственность воспринималась вкладчиками как привлекательный способ распоряжения своим капиталом. Если заполняемость отелей Ближнего Востока в среднем, по последним данным, составляет 70,6%, то у Дубая этот показатель равняется 87%, а доходность в расчете на номер составляет порядка $132.

На прибыли собственников гостиничной недвижимости благотворно сказался и рост туристического потока – за 2017 год в Дубае побывало 15,8 млн. гостей, что на 6,2% превысило аналогичный показатель 2016 года. Наиболее частыми посетителями эмирата стали граждане Индии, Саудовской Аравии и Великобритании, однако существенный рост численности туристов был зафиксирован и со стороны таких направляющих рынков, как Китай и Россия – в годовом исчислении показатели роста со стороны этих стран составили 41% и 121% соответственно. Аналитики ожидают, что приток туристов из этих государств в текущем году только ускорится – не так давно Арабские Эмираты ослабили визовый режим для граждан России и Китая. Этот факт, наряду с оживлением строительства в сегменте гостиничной недвижимости (в период с 2017 по 2019 год, по предварительным оценкам, номерной фонд эмирата увеличится на 32 000 единиц), создает благоприятные предпосылки для вложения капитала в отели, а также оказывает существенное влияние на итоговый выбор инвестиционного актива.

Инвестиции без риска: как выбрать надежный актив на рынке недвижимости?

как обезопасить себя за счет корректного выбора актива

Всестороннее законодательное регулирование рынка недвижимости Дубая и радужные перспективы экономического роста эмирата обуславливают высокий уровень безопасности инвестиций в данный регион. Вместе с тем для повышения эффективности вложений инвесторы могут также самостоятельно предпринять ряд шагов, направленных на максимально объективный и выигрышный выбор актива.

Так, при оценке инвестиций в недвижимость необходимо, в первую очередь, взвесить объем располагаемых денежных средств и свою финансовую ситуацию в целом, а также определить допустимый для себя уровень риска. Эти факторы позволят наиболее точно поставить финансовые цели инвестиции, а также выбрать подходящий тип объекта и сформулировать общий характер вложения.

К примеру, стратегия инвестирования может существенно различаться в зависимости от желаемой длительности вложения:

●    Одним из популярных способов заработка на недвижимости является инвестирование на стадии строительства и получение прибыли за счет разницы в цене между началом работ и сдачей объекта. Поскольку эта разница по мере приближения даты сдачи объекта сокращается, имеет смысл вкладываться на самых ранних этапах.

●   Если инвестор намерен перепродать объект еще до момента сдачи здания в эксплуатацию, стоит оценить размер и количество площадей, которые будут дополнительно созданы в рамках данного проекта, и оценить их востребованность у потенциальных покупателей. Если стоимость, условия оплаты или инженерно-технические характеристики новых площадей от того же самого застройщика окажутся более привлекательными для покупателей, инвестор столкнется с достаточно жесткой конкуренцией при попытке перепродажи актива.

●    Если недвижимость продается не для личного использования, а в качестве приносящего регулярную прибыль актива, то необходимо учесть интересы потенциальных покупателей и убедиться в том, что данный объект отвечает соответствующим требованиям. Другими словами, такая недвижимость должна привлекать будущих арендаторов.

●   Если инвестор намерен перепродать объект конечному потребителю, который будет использовать здание по его прямому назначению (для проживания, размещения офиса, расположения торговых помещений и пр.), на этапе выбора здания необходимо убедиться в том, что его инженерно-технологические характеристики соответствуют требованиям целевой аудитории покупателей.

Эти соображения в дальнейшем определяют подходы к итоговому выбору объекта. Оценка инвестиционного потенциала недвижимости ведется как с точки зрения ценовой категории, к которой принадлежит актив, так и с точки зрения назначения объекта, а именно его принадлежности к сегменту жилой, офисной, коммерческой или гостиничной недвижимости.

Огромное значение имеет месторасположение недвижимости, т.к. при покупке объекта люди также учитывают его транспортную доступность, наличие поблизости развитой социально-бытовой инфраструктуры и т.д.

При этом инвестор должен принимать во внимание поставленные им сроки инвестирования. В случае если вкладчик рассчитывает на долгосрочную перспективу, привлекательными с инвестиционной точки зрения могут оказаться и те районы, где возведение инфраструктуры только начинается и может продолжаться до 10 лет. А вот для целей среднесрочного инвестирования такой вариант не подходит.

В свою очередь, инвестиции в недвижимость, расположенную в районе с малоразвитой инфраструктурой, имеют смысл в том случае, когда стоимость объекта и предлагаемый график платежей выгодно отличается от условий покупки иных объектов. Нередко стоимость объектов недвижимости, находящихся в таких районах, на этапе начала строительства устанавливается на 40-45% ниже уровня стоимости аналогичных проектов в устоявшихся востребованных районах, что может представлять для инвестора немалый интерес с коммерческой точки зрения. При этом, однако, стоит учитывать перспективы дальнейшего благоустройства района и планы его застройки в долгосрочном периоде.

Говоря о таком параметре выбора объекта недвижимости, как его стоимость, стоит также отметить, что крайне значимой задачей для инвестора является поиск объекта с оптимальным соотношением цены и качества. В связи с этим потенциальному вкладчику целесообразно сравнить стоимость выбранного объекта со стоимостью активов с аналогичными потребительскими и инженерно-техническими свойствами, а также, с учетом опыта предыдущих лет и текущей стадии развития рынка, оценить, как может меняться стоимость недвижимости в данном районе в обозримом будущем.

Интересуетесь инвестициями в гостиничную недвижимость Дубая? Узнайте подробную информацию, скачав гид для инвесторов.



    
    
       
	
    
	
	
    
    
    
    

    
    
    
    
    
    
    
   	
	
    
    
    
    

    
    



live-chat