https://www.facebook.com/tr?id=969522066415674&ev=PageView&noscript=1

Что стоит знать потенциальному вкладчику о видах инвестиций в недвижимость?

13.06.2016 - Аналитические статьи и обзоры
Что стоит знать потенциальному вкладчику о видах инвестиций в недвижимость?

Инвестиции в недвижимость – комплексный и многогранный процесс, детальное изучение тонкостей которого, вне всякого сомнения, может вызвать определенные затруднения не только у начинающих игроков этого рынка, но и у опытных инвесторов.

В этой статье мы рассмотрим классификацию видов инвестиций в недвижимость по трем направлениям: по времени, по типу застройки и по типу самого объекта недвижимости. Понимание особенностей того или иного вида инвестиций дает вкладчику возможность корректно спланировать размещение средств и, кроме того, позволяет вести инвестиционную деятельность таким образом, который в наибольшей степени соответствует возможностям, целям и задачам потенциального инвестора.

Виды инвестиций в недвижимость: классификация по времени

классификация по времени 

По признаку длительности размещения средств все вложения средств в недвижимость можно разделить на два типа: краткосрочные и долгосрочные.

От определения продолжительности будущей инвестиции напрямую зависит вся последующая деятельность вкладчика, поэтому подходить к анализу и оценке этого аспекта инвестирования необходимо со всей тщательностью.

Интересуетесь инвестициями в гостиничную недвижимость Дубая? Узнайте подробную информацию скачав гид для инвесторов.

Основной целью размещения капитала на рынке недвижимости является сохранение и приумножение денег  – именно из этих предпосылок исходит инвестор, планирующий приобрести объект недвижимости. Стремясь получить прибыль за счет совершенной покупки, инвестор может воспользоваться одной из следующих стратегий:

  • Вложить деньги в покупку объекта недвижимости и перепродать его в скором времени после заключения сделки, получив прибыль в виде разницы между стоимостью покупки и продажи объекта;
  • Вложить деньги в покупку объекта недвижимости и сдавать его в аренду на протяжении длительного периода времени, получая прибыль в форме арендного дохода.

Стратегия получения прибыли за счёт инвестиций в недвижимость

Размещение капитала на рынке недвижимости на короткий срок времени может оказаться экономически выигрышным только в том случае, если инвестор приобрел объект в момент замедления активности на рынке и перепродал его в момент максимального оживления коммерческой деятельности на пике роста цен. Разумеется, подобное планирование своей активности на рынке недвижимости требует от инвестора досконального знания текущих тенденций и умения с достаточной степенью точности спрогнозировать поведение рынка в обозримом будущем – зачастую для этого вкладчику необходимо пользоваться сложными аналитическими инструментами, способными с определенной степенью точности смоделировать движения рынка в обозримом будущем.

Виды инвестиций в недвижимость

Стоит учитывать, что в краткосрочном периоде рынок любых инвестиционных активов, будь то недвижимость или ценные бумаги, характеризуется достаточно высоким уровнем изменчивости – в связи с этим вкладчик, решивший разместить свои средства на срок менее года, вынужден оперативно реагировать на любое изменение рынка. Постоянный мониторинг рынка и гибкая корректировка инвестиционной стратегии могут оказаться непростой задачей, в особенности для вкладчика, не имеющего предыдущего опыта работы на подобном рынке.

В то же время инвестиции, рассчитанные на более длительный период, характеризуются значительно более высоким уровнем предсказуемости – по мере удлинения срока размещения денежных средств на том или ином рынке у инвестора появляется больше возможностей для корректного отслеживания рыночной динамики в продолжительном временном интервале и сопоставления текущего сценария с наблюдавшимися ранее тенденциями. Соответственно, на основе собственных наблюдений и выводов вкладчик сможет построить более продуманную инвестиционную стратегию.

Долгосрочное вложение средств в недвижимость оказывается наиболее успешным на растущем рынке – собственник объекта, сдававший свою недвижимость в аренду на протяжении определенного периода времени, впоследствии может удачно перепродать свою собственность по цене, превышающей стоимость покупки – это становится возможным за счет прироста ценности капитала, который достигает ощутимых уровней только в долгосрочном периоде. Разумеется, величина прироста стоимости капитала зависит от множества разнонаправленных факторов, в числе которых – темпы роста рынка недвижимости, месторасположение отдельно взятого объекта, его тип, характер развития инфраструктуры в выбранном районе и многое другое.

Виды инвестиций в недвижимость: классификация по типу застройки

классификация по типу застройки

Все объекты, реализуемые на рынке недвижимости, по типу застройки можно разделить на две категории: объекты, уже сданные в эксплуатацию, и активы, находящиеся на момент приобретения на стадии строительства.

Покупка объекта незавершенного строительства в последние годы становится все более востребованной у широкого круга инвесторов за счет ряда преимуществ подобного способа вложения капитала, в том числе:

  • Возможности минимизировать затраты на приобретение недвижимости – на ранних этапах строительства на объект устанавливается относительно невысокая цена, которая повышается по мере прогрессирования хода застройки;
  • Возможности заранее выбрать и зарезервировать за собой наиболее привлекательный объект (отдельный гостиничный номер, офис, квартиру и пр.) во всем здании;
  • Возможности получить солидную прибыль от вложения по итогам перепродажи уже сданного в эксплуатацию объекта – к этому моменту его реализационная стоимость будет существенно превышать первоначальную цену покупки в результате естественного удорожания объекта по мере прогрессирования хода строительства и общерыночного роста стоимости капитала.

Инвестиции в строящийся объект

Вложение капитала в объект, уже находящийся в эксплуатации, скорее всего, не принесет собственнику столь же высокого дохода. Однако во многом такое вложение воспринимается как более безопасное, в связи с чем, как правило, ему отдают предпочтение инвесторы, не имеющие предыдущего опыта работы с инвестиционной недвижимостью, а также вкладчики, намеренные приобрести недвижимость за пределами своей страны проживания.

Стоит, однако, отметить, что традиционные риски приобретения объекта незавершенной недвижимости (перенос или срыв сроков застройки, возведение здания ненадлежащего качества, расхождение итоговых характеристик здания с заявленными и пр.) могут быть существенно снижены инвестором еще на этапе планирования вложения за счет:

  • Детального изучения предыдущей истории работы застройщика. Эта мера позволяет инвестору, в первую очередь, выяснить, характерно ли для этой компании замораживание строительства или перенос его сроков, а также собрать собственные мнения о компании от клиентов, ранее пользовавшихся ее услугами и проанализировать поведение компании в кризисные и просто сложные для рынка периоды времени.
  • Знакомства с уже возведенными застройщиком объектами. По возможности инвесторам рекомендуется посетить уже сданные в эксплуатацию предыдущие здания этого застройщика, поскольку этот шаг позволяет оценить общее качество выполняемых компанией работ, традиционный для компании характер застройки и визуальную стилистику зданий.

Инвестиции в недвижимость уже находящуюся в эксплуатации

Разумеется, этим списком перечень мер по минимизации рисков инвестирования в недвижимость далеко не ограничивается – существует ряд общих рекомендаций юридического и экономического характера, в одинаковой степени применимых к покупке как объектов незавершенного строительства, так и уже сданной в эксплуатацию недвижимости.

Виды инвестиций в недвижимость: классификация по типу объекта

классификация по типу объекта

Объекты недвижимости в общем виде могут быть разделены на две базовые категории:

  • Жилая недвижимость (виллы, жилые комплексы, отдельные квартиры и др.), предназначенная только для проживания;
  • Коммерческая недвижимость (офисные здания, торговые и складские помещения, гостиничная недвижимость   и др.), предназначенная для ведения определенной деловой деятельности и генерирования за счет этого некоторой величины дохода.

Большинству начинающих инвесторов наиболее привлекательным вариантом вложения средств кажется покупка объекта жилой недвижимости, в частности, квартиры – порог вхождения на этот рынок относительно невысок, а управление этим активом зачастую ошибочно воспринимается как несложное. В действительности же постоянное общение с арендаторами, решение юридических и финансовых вопросов, оперативный ремонт и материально-техническое обслуживание квартиры и пр. могут оказаться для собственника непростой задачей, особенно если он проживает в значительном удалении от собственности.

Инвестиции в жилую недвижимость

При покупке же коммерческой недвижимости задачи управления собственностью могут быть успешно делегированы – сегмент управляющих компаний, занимающихся полным обеспечением корректного функционирования объекта недвижимости в долгосрочном периоде, в наибольшей степени развит в сегменте гостиничной недвижимости. Иными словами, купив номер в отеле в собственность, инвестор получает возможность передать все управленческие полномочия отельеру, имеющему достаточные квалификации и опыт для максимизации эффективности работы отеля и, как следствие, повышения прибыли инвестора.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Стоит помнить, что коммерческая недвижимость не только открывает перед собственником возможности для получения солидного пассивного дохода, но и позволяет сбалансировать инвестиционный портфель, тем самым, диверсифицируя риски и существенно снижая зависимость собственника от финансовых результатов деятельности только одного сегмента рынка недвижимости.

Ключевые слова:



    
    
       
	
    
	
	
    
    
    
    

    
    
    
    
    
    
    
   	
	
    
    
    
    

    
    



live-chat