https://www.facebook.com/tr?id=969522066415674&ev=PageView&noscript=1

7 правил инвестора в недвижимость: чем руководствоваться при выборе объекта инвестирования за рубежом?

13.07.2017 - Аналитические статьи и обзоры
7 правил инвестора в недвижимость: чем руководствоваться при выборе объекта инвестирования за рубежом?

Ни для кого не секрет, что оценка перспективности вложения капитала в тот или иной проект ведется, в первую очередь, с учетом прогнозируемых показателей ликвидности, прибыльности и срока окупаемости инвестиции. Учитывая, что рынок недвижимости на протяжении долгих лет продолжает оставаться надежным и перспективным направлением, вложение средств в которое сопряжено с невысоким уровнем риска, неудивительно, что инвестиции в недвижимость рассматриваются вкладчиками со всего мира как оптимальный способ сохранения и приумножения капитала в долгосрочной перспективе.

инвестирование в недвижимость

Вложение средств в недвижимость позволяет инвестору не только самостоятельно находить применение приобретенному объекту (распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе дарить и передавать по наследству), но и использовать его в инвестиционных целях – сдавать в аренду или перепродавать с целью получения прибыли.

Однако экономическая успешность вложений в недвижимость напрямую зависит от выбора рынка, в связи с чем этому вопросу следует уделить максимум внимания. Отечественный рынок с этой точки зрения не пользуется большим спросом со стороны обеспеченных российских инвесторов, которые предпочитают приобретать объекты за рубежом. Несмотря на сложности, связанные с удаленностью иностранной недвижимости и юридическими аспектами подобных сделок, надежность и доходность зарубежной недвижимости оказывается решающим фактором.

преимущества инвестирования в недвижимость за рубежом

Доходность иностранной недвижимости зачастую превосходит доходность отечественных аналогов, благодаря тому, что на многих рынках за рубежом недвижимость дорожает в цене на порядок быстрее, чем в России. Кроме того, арендные ставки за рубежом также превосходят отечественный рынок.

Интересуетесь инвестициями в гостиничную недвижимость Дубая? Узнайте подробную информацию скачав гид для инвесторов.

Кроме того, получение стабильной прибыли по итогам продуманного вложения в недвижимость за рубежом стало востребованным у наших соотечественников способом обеспечения дополнительного источника пассивного дохода еще и по той причине, что эта прибыль выплачивается собственнику недвижимости в стабильной иностранной валюте. По мере снижения предсказуемости мировой политической и экономической обстановки, а также ослабления курса рубля, возможность получения дохода в долларах становится для россиян немаловажным фактором при выборе инвестиционного направления.

Однако не стоит забывать и о рисках, с которыми связано приобретение недвижимости, будь то в России или за рубежом. Как правило, сложности вызваны тем, что потенциальный инвестор располагает недостаточным объемом информации. Чтобы совершить гарантированно выгодное вложение, обеспечивающее высокую прибыль в долгосрочном периоде, необходимо придерживаться нескольких правил.

Выбор объекта инвестирования: предварительный сбор информации

предварительный сбор информации

Как заявляют аналитики российского подразделения международной консалтинговой компании Knight Frank, одной из отличительных черт, с недавнего времени характеризующих поведение наших соотечественников при принятии инвестиционных решений, является рациональный подход к оценке ситуации.

Времена, когда владельцы капитала делали приобретения скорее с целью подчеркнуть свой статус, нежели защитить капитал от инфляции и других экономических потрясений, прошли. Дестабилизация национальной и мировой экономики диктует новые условия. Если некоторое время назад нередки были случаи, когда люди совершали инвестиции в спешке или под давлением эмоций, то сегодня российские вкладчики стали гораздо осмотрительней. Сейчас покупке активов предшествует сбор статистических и аналитических данных, а также тщательный анализ собранной информации. В числе других способов оценить состояние того или иного рынка, оказались и выставки зарубежной недвижимости, где потенциальные покупатели могут напрямую связаться с застройщиками и другими участниками индустрии.

сбор информации при подготовки к вложению

• В общих чертах при принятии решения о размещении капитала на том или ином рынке недвижимости инвестору необходимо:

• Владеть актуальной информацией об экономической ситуации в выбранном сегменте;

• Разбираться в юридической составляющей процедуры приобретения и оформления дальнейших операций с недвижимостью в данном регионе;

• Иметь представление о специфике налогообложения в регионе.

Выбор объекта инвестирования: рассмотрение перспективных рынков

рассмотрение перспективных рынков

Популярность курортной недвижимости таких известных площадок, как Италия, Испания, Португалия, Болгария, Греция и др., сейчас идет на спад. Во-первых, это связано с тем, что высокий сезон этих туристических направлений довольно ограничен, и немалую долю времени приобретенная здесь недвижимость будет простаивать без дела. Во-вторых, содержание таких объектов обходится в немалую сумму. Если в пиковый период доход от аренды объекта с лихвой покрывает расходы, то во время спада туристической активности недвижимость становится убыточной.

факторы оценки привлекательности инвестиционного направления

Несмотря на то, что курортные страны кажутся привлекательным инвестиционным направлением из-за своей известности в среде международных инвесторов и кажущейся популярности, не стоит забывать об оценке рисков вложений. Экономическая ситуация, уровень безработицы, темпы инфляции, состояние и структура спроса на недвижимость – все эти и другие факторы, характеризующие состояние инвестиционного направления, способны оказать существенное влияние на итоговую прибыльность вложения. В связи с этим целесообразно отдавать предпочтение зрелым сформировавшимся рынкам, характеризующимся устойчивостью, высокой доходностью, надлежащим государственным контролем и всесторонней юридической защитой прав иностранных инвесторов.

Выбор объекта инвестирования: оценка финансовой составляющей вложения

 оценка финансовой составляющей вложения

Главными врагами начинающего инвестора, как правило, являются поверхностная оценка своих финансовых возможностей, поспешность в принятии решений и чересчур навязчивое стремление сэкономить, в результате чего совершенное вложение оказывается неудовлетворительным.

затраты возникающие при покупки недвижимости

Желание инвесторов, особенно не имеющих предыдущего опыта вложения капитала в данный рынок, инвестировать как можно меньшую сумму, вполне понятно – не каждый согласится подвергать риску все свои сбережения. Однако необходимо помнить и о том, что инвестиционные расходы складываются не только из самой стоимости объекта, но из ряда сопутствующих затрат, в числе которых:

• Расходы на юридическое сопровождение сделки (выплата госпошлины, оплата услуг риэлтора, нотариуса, переводчика и пр.);

• Коммунальные платежи;

• Страхование недвижимости или создание резервного фонда на случай возникновения непредвиденных расходов;

• Налоги на недвижимость, на прибыль и пр.

Другими словами, непосредственная рыночная стоимость объекта – это лишь одна из множества статей расходов. Безусловно, оставлять ее без внимания было бы ошибкой, однако другие расходы также важно учитывать.

Выбор объекта инвестирования: прогнозирование потоков прибыли

 прогнозирование потоков прибыли

Получение прибыли – основная цель инвестирования в недвижимость, ради которой инвесторы и обращаются к этому финансовому инструменту. Однако стоит помнить о том, что начинающие инвесторы в недвижимость нередко допускают крайне распространенную ошибку, а именно, ожидают немедленной прибыли едва ли не сразу после вложения. Вместе с тем, сама суть недвижимости как финансового актива предполагает, что при работе с такими активами целесообразно рассчитывать на долгосрочные инвестиции.

способы получения прибыли от инвестиций в недвижимость

Надежность инвестиций в недвижимость позволяет сохранять ценность вложенного капитала и защищать его от инфляционного обесценивания, однако размещение средств на этом рынке не позволяет получать колоссальную прибыль незамедлительно. Тем, кто рассчитывает на получение прибыли от перепродажи объекта, придется запастись терпением, ведь заметный прирост цены обнаружится лишь по истечении нескольких лет после покупки. Самый быстрый результат возможен только при инвестировании в новостройки. С момента начала работ до сдачи объекта в эксплуатацию квартира может прибавить в стоимости 25-30%. Что касается извлечения прибыли от сдачи объекта в аренду, то здесь речь и вовсе не идет о краткосрочных доходах.

Выбор объекта инвестирования: личное знакомство с объектом недвижимости

 личное знакомство с объектом недвижимости

Посещение выставок или просмотр брошюр, поиск в интернете – все это может дать полезную, но лишь общую информацию о потенциальном объекте инвестирования. Для принятия взвешенного решения необходимо лично осмотреть здание и помещения, а значит, придется отправиться в выбранную вами страну.

Этот шаг позволяет узнать подробности о месторасположении объекта недвижимости по отношению к важнейшим объектам социально-бытовой (торговые центры, аптеки, больницы, школы), транспортной (дороги, мосты, остановки общественного транспорта, парковочные пространства) и развлекательной (рестораны, бары, кинотеатры, выставочные галереи) инфраструктуры. Помимо этого, визит к месту, где располагается приглянувшийся объект инвестиционной недвижимости, позволяет потенциальному вкладчику оценить, насколько безопасен выбранный район с точки зрения криминогенной обстановки и экологической ситуации.

премущества личного просмотра недвижимости

Наконец, не стоит ждать, что застройщик или текущий владелец не попытается умолчать о каких-либо проблемах с активом – о его материально-техническом состоянии и пригодности к дальнейшей эксплуатации. Определить наличие подобных дефектов поможет только личный осмотр. Во время осмотра вы можете хотя бы приблизительно оценить, во сколько обойдется ремонт помещения и его содержание. Кроме того, станет понятно, каковы риски затопления, возгорания, разрушения или иного характера порчи самого здания в результате действия форс-мажорных обстоятельств.

Выбор объекта инвестирования: упор на коммерческую недвижимость

 упор на коммерческую недвижимость

Для любого инвестора важной задачей является снижение рисков вложений, чему успешно способствует диверсификация инвестиционного портфеля. Сегодня на рынках наблюдается новая тенденция: инвесторы по всему миру все чаще предпочитают классическим инвестициям в жилой сектор покупку коммерческой недвижимости, которой свойственна более высокая доходность. Кроме того, некоторые виды таких активов позволяют рассчитывать на пассивный доход без участия самого инвестора в управленческих вопросах, о чем будет сказано ниже.

В этом смысле интересной альтернативой для инвесторов могут служить вложения в объекты сектора гостиничной недвижимости, в частности, покупка апартаментов в отеле. Гостиничная недвижимость в прогрессивных мегаполисах, круглый год привлекающих туристов, бизнесменов и экспатриантов, пользуется неснижающимся спросом, что обеспечивает прибыльность вложения. Кроме того, купить апартаменты можно по относительно невысокой цене, что даст инвестору возможность стать игроком процветающей и перспективной индустрии туризма и гостеприимства с не очень высокими затратами.

Выбор объекта инвестирования: изучение возможностей пассивного управления

 изучение возможностей пассивного управления

Отличительным преимуществом гостиничной недвижимости, помимо всего прочего, является возможность для инвестора делегировать все управленческие полномочия профессионалам в области отельного менеджмента. Пассивное управление – особенно привлекательная опция для инвесторов, купивших номер в отеле, расположенном за пределами страны их проживания.

Передав вопросы управления профессиональному отельеру, инвестор не только высвобождает время, чтобы заниматься своим основным видом деятельности, но и экономит значительные средства, которые иначе пришлось бы потратить на регулярные поездки за рубеж. Инвестор имеет возможность постоянно следить за работой приобретенного объекта, не покидая при этом родной страны и не тратя время и энергию на построение моделей стратегического и тактического управления объектом.

гостиничная недвижимость как инвестиционный актив

На сегодняшний день подобное делегирование управленческих полномочий лучше всего развито именно в сегменте коммерческой недвижимости. Оперирующие здесь управляющие компании обеспечивают инвестору безопасность и гарантируют стабильный приток прибыли, неся ответственность за заселяемость отеля и за решение любых финансовых, юридических и технических вопросов инвестирования.

Ключевые слова:



    
    
       
	
    
	
	
    
    
    
    

    
    
    
    
    
    
    
   	
	
    
    
    
    

    
    



live-chat