https://www.facebook.com/tr?id=969522066415674&ev=PageView&noscript=1

Как совершить выгодные вложения в зарубежную недвижимость россиянам

04.10.2017 - Аналитические статьи и обзоры
Как совершить выгодные вложения в зарубежную недвижимость россиянам

Повышение уровня неопределенности мировой экономики, наряду со снижением предсказуемости развития экономической ситуации в России, приводит к тому, что наши соотечественники все чаще задумываются о поиске такого способа эффективного сохранения финансовых накоплений в долгосрочной перспективе, который бы не только позволил уберечь капитал от инфляционного обесценения, но и стал бы для собственника источником получения дополнительного дохода. В этих условиях недвижимость продолжает восприниматься как один из наиболее понятных и доступных для населения инструментов инвестирования.

Выгодные вложения в зарубежную недвижимость с точки зрения россиян

динамика объемов инвестиций россиянами в зарубежную недвижимость

На фоне снижения стабильности курса рубля по отношению к главным иностранным валютам инвестиции в зарубежную недвижимость россияне рассматривают как оптимальное направление для размещения капитала. При этом наши соотечественники отдают предпочтение странам с устойчивой политической и экономической средой, отличающимся предсказуемостью, справедливо полагая, что такие площадки способны обеспечить максимальную доходность вложений при минимальных рисках.

Несмотря на то, что в результате экономического кризиса объем российских инвестиций в зарубежные рынки недвижимости значительно снизился, аналитики агентства Tranio считают, что в 2017 году можно ожидать оживления сектора. Если в течение последних двух лет цифры непрерывно снижались, то в IV квартале 2016 года объем денежных операций по покупке недвижимости за границей вырос на 13,7%, по сравнению с IV кварталом 2015 года, и в денежном выражении составил $249 млн. Объясняется это двумя факторами. Во-первых, экономическая ситуация в России стабилизировалась, а рубль периодически отвоевывает позиции. Во-вторых, в отечественной экономике сохраняются долгосрочные риски, а потому владельцы капиталов вынуждены искать возможности для диверсификации активов. И зарубежная недвижимость прекрасно для этого подходит.

В текущем году активность россиян на зарубежных рынках недвижимости продолжает сохраняться на не менее высоком уровне, преимущественно в результате снижения предсказуемости динамики курса рубля. Валютные колебания повышают интерес россиян к приобретению активов в странах мира, характеризующихся высоким уровнем политической и экономической стабильности. Обеспеченные инвесторы все чаще уходят с отечественного рынка премиальной недвижимости, желая оградить себя от санкционных последствий и отдавая предпочтение зарубежным активам.

Сегодня россияне рассматривают заграничную недвижимость не только в качестве актива, обеспечивающего защиту вложенных средств от инфляции и экономических флуктуаций, но и как инструмент для извлечения дополнительной прибыли. Кроме того, изменился и характер российских инвесторов, которым раньше были свойственны импульсивные покупки. Сегодня же наши соотечественники больше внимания уделяют анализу рынков и склонны принимать взвешенные решения.

мотивы повышения активности инвесторов

Согласно статистике Центрального банка РФ, объем средств, затраченных россиянами на покупку недвижимости за рубежом, в 2016 году составил $870 млн. При этом повысилась средняя стоимость приобретаемого объекта. Стоит также учесть, что указанные данные могут не в полной мере отражать реальное состояние рынка, поскольку среди отечественных покупателей немало тех, кто предпочитает скрывать факт приобретения недвижимости за границей. Таким образом, истинный объем средств, вложенных россиянами в зарубежные рынки недвижимости, может быть заметно выше.

Механика вложений в зарубежную недвижимость

Причиной экономической популярности недвижимости на сегодняшний день является восстановление мировой экономики от последствий мирового кризиса 2008-2009 гг. и, как следствие, создание на международном рынке благоприятной обстановки для приобретения зарубежной недвижимости по приемлемой цене. Посткризисное восстановление глобальных рынков означает возможность для инвесторов выйти на рынки зарубежной недвижимости без чрезмерных первичных вложений.

Несомненным плюсом для инвесторов являются и перспективы высокой доходности вложений в недвижимость за рубежом. В этом случае заработок на инвестициях может складываться из трех составляющих:

 ● Заработок за счет сдачи недвижимости в аренду;

 ● Прирост капитала в долгосрочном периоде в результате повышения стоимости объекта на фоне укрепления и развития рынка;

 ● Извлечение прибыли из перепродажи недвижимости по более высокой цене.

источники инвестиционной прибыли

Стоит, однако, помнить, что залогом получения инвестором высокой прибыли является соблюдение некоторых принципов, определяющих, в какую недвижимость вложить деньги.  Так, не стоит придерживаться стереотипа о том, что при наличии небольшого объема средств нужно вкладывать капитал исключительно в недорогие объекты. Зачастую недвижимость, реализуемая по невысокой цене, характеризуется соответственно низкой ликвидностью и не представляет большого интереса для покупателя или арендатора. Это означает, что возможность заработка за счет подобного вложения средств существенно ограничена.

Более разумным вариантом размещения относительно небольшого капитала будет покупка недвижимости на раннем этапе строительства. Как правило, разница в цене между объектом на этапе котлована и только что сданным объектом составляет 20-25%, что неплохо расширяет возможности инвестора. Однако следует помнить, что риски инвестирования в недвижимость при такой стратегии можно минимизировать только при условии тщательнейшего анализа и долгосрочного планирования.

Важно, кроме того, при выборе объектов недвижимости руководствоваться не эмоциональными предпочтениями, а рациональными соображениями – спрос со стороны покупателей на недвижимость у моря в курортных городах, столь любимую россиянами, имеет, как правило, сезонный характер, в связи с чем от нее не стоит ожидать регулярных потоков существенной прибыли. Более целесообразно рассматривать в качестве доходного инвестиционного актива объекты недвижимости, расположенные в крупных городах с высоким уровнем туристической и деловой активности, характеризующиеся повышенной политической и экономической стабильностью.

4

Пути вложения в зарубежную недвижимость: особенности гостиничной недвижимости

преимущества инвестирования в гостиничную недвижимость

Как говорилось выше, часто российские инвесторы отдают предпочтение курортной недвижимости на морском берегу, полагая, что таким образом смогут получить, с одной стороны, прибыльный инвестиционный актив и, с другой стороны, недвижимость для собственного отдыха на время отпуска. Однако мало кто из них задумывается о необходимости разностороннего управления таким объектом. Для того чтобы курортная недвижимость приносила стабильный доход, необходимо искать арендаторов, вести финансовые операции, поддерживать материально-техническую базу, устранять последствия непредвиденных форс-мажоров и т.д. Когда владелец постоянно проживает на территории России, эти задачи становятся настоящим вызовом, ведь нередко проблемы, связанные с такой недвижимостью, требуют оперативных решений. Другая частая проблема в данном секторе – ограниченность курортного сезона, который редко превышает несколько месяцев, в результате чего объект большую часть года простаивает без жильцов и арендаторов.

Вместе с тем существует способ минимизировать эти инвестиционные риски, выбрав не менее привлекательный тип недвижимости с точки зрения возможностей для собственного отдыха.

Покупка апартаментов в отеле обеспечивает инвестору один из высочайших уровней доходности по сравнению с вложением средств в другие сегменты рынка недвижимости. В сущности, инвестируя в гостиничную недвижимость, собственник становится партнером уже действующего успешного бизнеса. Кроме того, ему предоставляется возможность получения полностью пассивного дохода без необходимости осуществлять стратегическое и тактическое управление объектом. Делегирование профессиональной управляющей компании всех полномочий в сфере менеджмента, а именно набора и обучения персонала, создания положительного имиджа отеля в средствах массовой информации и в сознании потенциальных посетителей, поддержания инфраструктуры и эффективного функционирования отеля, обеспечения закупок и поставок, управления взаимоотношениями с постояльцами  дает инвестору возможность обеспечить себе максимально возможную прибыль от операционной деятельности отеля с наименьшими временными и финансовыми издержками на управление.

Другими словами, приобретая в собственность гостиничный номер, инвестор сразу становится участником прибыльного бизнеса и начинает получать доход. При этом номер в отеле относится к числу высоколиквидных объектов и отлично подходит для диверсификации инвестиционного портфеля. Чтобы рассчитывать на максимальную доходность, необходимо вложиться в отель, находящийся в туристическом районе с максимально продолжительным высоким сезоном, пользующимся популярностью у разных категорий туристов – отдыхающих, деловых гостей, медицинских туристов и др.

Вложения в зарубежную недвижимость: особенности Дубая

рынок эмирата Дубай

Рассматривая возможность вложения капитала в рынки Объединенных Арабских Эмиратов, характеризующихся устойчивым политическим режимом и благоприятной для ведения бизнеса экономической ситуацией, россияне склонны в первую очередь искать недвижимость в эмирате Дубай.

По сравнению с январем 2015 г., когда стоимость рубля в долларовом эквиваленте достигла рекордного максимума (82,9 рублей за $1), уже в начале 2016 г. доллар подешевел почти на 28%, и с тех пор его курс колеблется в диапазоне 60-65 рублей. Поскольку национальная валюта ОАЭ жестко привязана к курсу доллара, это означает, что стоимость недвижимости для российских покупателей также снизилась на 28%. Это почти мгновенно отразилось на активности российских инвесторов, которые, согласно статистике Земельного департамента эмирата, за первую половину 2016 г. инвестировали в рынок недвижимости Дубая порядка $200 млн. Кроме того, согласно данным портала недвижимости PropertyTrader.ae, если в январе 2015 г. на долю россиян приходилось только 6% запросов, то уже в июле 2016 г. этот показатель составил 17%. Сегодня среди иностранных инвесторов россияне занимают 7-е место по объему средств, вложенных в рынок Дубая, и обходят вкладчиков из Франции и США.

Наибольший интерес российские инвесторы проявляют к недвижимости в таких престижных районах, как Palm Jumeirah, Dubai Marina и Downtown Dubai. Именно здесь предлагаются объекты на условиях фригольда (freehold), гарантирующие право полной собственности и свободу действий инвестора с приобретенной недвижимостью.

причины привлекательности недвижимости Дубая

Если, согласно данным Reidin.com, средний уровень доходности в таких городах, как Москва, Сан-Паулу, Ханой, Шанхай и Манила составляет 4,5% годовых, то в Дубае этот показатель равняется 9%. Дубай – единственная площадка, где средняя доходность недвижимости превышает 7%.

За последние два года рынок претерпел качественные изменения, став более зрелым и надежным. Спекулятивная активность, характерная для быстро развивающихся площадок и грозящая перегревом, сегодня в Дубае почти не наблюдается.

Привлекательности Дубаю как инвестиционному направлению добавляет и мягкая налоговая политика местных властей. Страны Персидского залива в скором времени должны ввести налог на добавочную стоимость, но даже он будет составлять всего порядка 5%.

Кроме того, статус туристической столицы региона и одного из популярнейших в мире курортов позволяет рассматривать Дубай как перспективную площадку для инвестирования в гостиничную недвижимость.

Интересуетесь инвестициями в гостиничную недвижимость Дубая? Узнайте подробную информацию скачав гид для инвесторов.



    
    
       
	
    
	
	
    
    
    
    

    
    
    
    
    
    
    
   	
	
    
    
    
    

    
    



live-chat