https://www.facebook.com/tr?id=969522066415674&ev=PageView&noscript=1

Каких ошибок стоит избегать при покупке зарубежной недвижимости с инвестиционными целями

26.08.2018 - Аналитические статьи и обзоры
Каких ошибок стоит избегать при покупке зарубежной недвижимости с инвестиционными целями

Инвестирование в недвижимость, в особенности в зарубежные активы, является одним из наиболее распространенных способов вложения средств, известным и широко используемым на протяжении длительного времени. За вложением капитала в зарубежную недвижимость прочно закрепилась репутация высокоэффективного инвестиционного инструмента, способного с высокой степенью надежности сохранить ценность средств инвестора от инфляционного обесценивания и колебаний финансовых рынков и, помимо этого, обеспечить собственника стабильным источником дополнительного пассивного дохода. Немаловажной функцией является и диверсификация инвестиционного портфеля. Так, например, покупка зарубежной недвижимости, т.е. осязаемого актива позволяет существенно снизить экономические риски, традиционно сопряженные с инвестированием в финансовые инструменты (ценные бумаги, банковские вклады, доли в уставном капитале компаний) и нематериальные активы (патенты, лицензии, объекты интеллектуальной собственности).

Изменения геополитической обстановки, а также неблагоприятные тенденции в отечественной экономике, особенно ослабление рубля, стимулируют россиян искать инвестиционные возможности на зарубежных рынках. Если раньше наши соотечественники приобретали жилье за границей скорее в качестве курортной недвижимости, то сегодня их чаще всего интересует коммерческий потенциал объектов, т.е. способность такой недвижимости окупать себя и приносить доход. Таким образом, приоритетом для российских инвесторов становится возможность сохранения и приумножения денег.

Столь устойчивый интерес россиян к покупке иностранной недвижимости объясняется оптимальным соотношением уровня риска и показателей доходности этого типа инвестирования, что особенно актуально в периоды снижения устойчивости национальной и мировой экономики. Учитывая, что темпы роста стоимости недвижимости, как правило, превышают средний уровень инфляции, инвестор получает возможность сохранить ценность накопленных сбережений в долгосрочном периоде, неся при этом минимальные финансовые и юридические риски.

Покупка зарубежной недвижимости для получения прибыли

средство получения дохода

Говоря о том, что инвестирование в недвижимость за рубежом позволяет вкладчику получать доход  в долгосрочном или краткосрочном периоде, стоит рассмотреть, за счет чего генерируется заработок на инвестициях

Во-первых, инвестор может получить прибыль от перепродажи объекта, купленного на первичном или вторичном рынке, по возросшей цене. В случае новостройки стоимость растет с момента начала строительства и вплоть до сдачи дома. Ремонт также повышает стоимость актива, а выручка может составлять от 15% до 35% в зависимости от рынка и момента вложения средств.

Если же инвестор покупает уже готовое жилье, цена на него может расти как под влиянием общерыночных тенденций, так и в результате роста спроса на объекты в данном районе. Последнее обычно связывается с развитием местной инфраструктуры, престижностью района и тому подобными факторами.

В обоих случаях получение прибыли возможно только тогда, когда прирост стоимости опережает инфляцию и покрывает все расходы на содержание недвижимости, в том числе налоги. Нередко покупка недвижимости за рубежом является хорошей альтернативой отечественному налоговому законодательству. Как правило, прогнозировать ценовую динамику рынка недвижимости легче, чем колебания финансовых или фондовых рынков. Кроме того, изменения на рынке недвижимости происходят медленнее, чем на других.

Перепродажа недвижимости

Для повышения эффективности подобных инвестиций вкладчики нередко принимают решение о приобретении объекта недвижимости, строительство которого на момент покупки еще не завершено. Экономическая привлекательность покупки объектов незавершенного строительства заключается в том, что стоимость подобных объектов от момента их приобретения на стадии котлована до момента передачи здания в эксплуатацию существенно возрастает – прирост цены может составлять до 35%. В то же время, такой подход более рискованный, т.к. не защищает вкладчика от возможных рисков, связанных с несоответствием фактического качества объекта заявленному, а также с нарушениями сроков строительства.

Второй распространенный способ получения дохода от инвестиций в недвижимость – это получение платы за сдачу помещения в аренду, причем это касается как жилой, так и коммерческой или промышленной недвижимости. В этом случае инвестор ориентируется, прежде всего, на высокую доходность объекта, а прирост стоимости отходит на второй план. Важнейшими предпосылками высокой доходности недвижимости являются ее расположение и состояние.

Наибольшим инвестиционным потенциалом обладает недвижимость, характеризующаяся одновременно и высокими темпами прироста стоимости, и высокими показателями доходности от аренды. Однако такой идеальный вариант встречается редко, и, как правило, инвестор делает ставку на что-то одно.

Сдача недвижимости в арендуСдача недвижимости в аренду

Покупка зарубежной недвижимости: ошибки при выборе площадки

ошибки при выборе региона

Одной из самых распространенных ошибок, допускаемых инвесторами в недвижимость, является недостаточно внимательный анализ региона, в который будут в дальнейшем вложены средства. Оценке подлежит, в первую очередь, экономическая ситуация, а именно уровень безработицы и инфляции, уровень и характер спроса на недвижимость, среднерыночная стоимость недвижимости и в целом состояние перспективного рынка недвижимости. Значимым является и исследование политической составляющей выбранного рынка: необходимо проанализировать не только законодательство, регламентирующее операции купли-продажи недвижимости иностранцами, но и степень государственного контроля деятельности рынка, а также общеполитическую обстановку в регионе и частоту возникновения здесь конфликтов и беспорядков.

Другая частая ошибка – не принимать во внимание сезонность направления. Это актуально при инвестировании в гостиничную недвижимость или при покупке жилья в курортной зоне, которое инвестор собирается сдавать в аренду во время своего отсутствия. Такие объекты действительно приносят очень хорошую прибыль в высокий сезон, однако, когда спрос спадает, она приносит лишь убытки. По этой причине стоит выбирать площадки, где высокий туристический сезон длится максимально долго, а недвижимость – будь то отель или жилье – может быть передана под управление профессионального оператора.

Покупка зарубежной недвижимости: ошибки при выборе объекта

ошибки при выборе объекта

В числе наиболее существенных ошибок, связанных непосредственно с выбором объекта вложения средств, можно назвать покупку дешевой недвижимости без учета ее состояния. В том случае, если такой объект окажется непривлекательным для потенциального покупателя или арендатора из-за своего плохого состояния, инвестору все равно придется затрачивать дополнительные средства на ремонт и материально-техническое оснащение объекта. В том же случае, если причиной невостребованности объекта будет являться неудовлетворительное состояние самого здания, его невыгодное расположение, низкая степень развитости близлежащей инфраструктуры или другие причины глобального характера, на которые инвестор повлиять не в силах, то следует ожидать невысокого уровня заселяемости и ликвидности объекта, что в итоге повлияет на финансовый результат инвестирования в недвижимость.

Есть, правда, исключение – когда инвестор намеренно приобретает объект, находящийся в плохом состоянии, чтобы затем произвести в нем ремонт и перепродать по возросшей стоимости. Однако такая стратегия довольно рискованна и требует опыта.

Кроме того, на этапе выбора объекта ошибочным с точки зрения инвестора является отказ от диверсификации инвестиционного портфеля и упор исключительно на объекты жилой недвижимости. Коммерческая недвижимость, помимо предоставления возможности пассивного управления при помощи многочисленных специализированных компаний, присутствие которых в секторе жилой недвижимости ограниченно, традиционно ассоциируется и с более высоким уровнем доходности, что создает для инвестора дополнительные преимущества. Оценить преимущества, а также узнать, как избежать ошибок при инвестировании в недвижимость, вы можете, скачав гид, разработанный специалистами специально для инвесторов, планирующих вложить средства в этот сектор.

Покупка зарубежной недвижимости: ошибки в управлении

управленческие ошибки

Среди людей, никогда не имевших дела с инвестированием в недвижимость, бытует мнение, будто бы покупка недвижимости уже сама по себе гарантирует безбедную старость и стабильный доход. Но в действительности лишняя квартира, помещение в торговом центре или офис требуют постоянного содержания, а хорошая прибыль возможна, только если инвестор достаточно серьезно отнесется к вопросам управления своей недвижимостью.

Частой ошибкой является решение сдавать объект в аренду лично. Если вы сдаете квартиру в том же городе, где живете сами, – это решение обосновано. Но если речь идет о зарубежной недвижимости, стоит всерьез задуматься над своими возможностями. Инвестору придется искать арендаторов, договариваться с ними, показывать объект, решать текущие и неожиданные вопросы, взимать плату, делать ремонт – и все это находясь в другой стране. Усугубляет положение и незнание языка и законодательства данной страны, в связи с чем инвесторам все же рекомендуется обращаться к услугам профессиональной управляющей компании, действующей в данном регионе.

Пассивное управление позволяет инвестору полностью делегировать все полномочия в области менеджмента и избавить себя от необходимости слишком часто выезжать за рубеж для решения стратегических и тактических задач. Регулярно получая отчеты о финансовых и операционных результатах деятельности объекта, инвестор постоянно следит за состоянием своих инвестиций, но не отвлекается при этом от основной деятельности. Стоит, однако, отметить, что лучше всего пассивное управление работает в секторе коммерческой, в частности, гостиничной недвижимости, когда безопасность и прибыльность вложения гарантируется профессиональным отельером.

Отсюда следует еще одна потенциальная ошибка инвестирования – невнимание к финансовой составляющей вложения, а именно:

  • Отсутствие финансового плана, детально отображающего не только срок и размер потенциальной инвестиционной прибыли, но и прямые, скрытые и дополнительные расходы, в том числе затраты по дальнейшему обслуживанию объекта и налоги на прибыль и операции с недвижимостью.
  • Отсутствие четкого представления о будущей стратегии перепродажи или сдачи объекта в аренду с точки зрения вывода капитала в страну происхождения инвестора. 

Интересуетесь инвестициями в гостиничную недвижимость Дубая? Узнайте подробную информацию, скачав гид для инвесторов.



    
    
       
	
    
	
	
    
    
    
    

    
    
    
    
    
    
    
   	
	
    
    
    
    

    
    



live-chat