https://www.facebook.com/tr?id=969522066415674&ev=PageView&noscript=1

Оценка зарубежной недвижимости: профессиональные решения для доходных инвестиций

08.07.2015 - Аналитические статьи и обзоры
Оценка зарубежной недвижимости: профессиональные решения для доходных инвестиций

Инвестирование в недвижимость – комплексный и многоступенчатый процесс, коммерческий успех которого во многом зависит от корректного планирования и построения стратегии на этапе принятия решения о выборе инвестиционного объекта. Значимость детального предварительного анализа состояния объекта приобретает особую актуальность при оценке зарубежной недвижимости, которая может оказаться затруднительной для инвестора, не имеющего полного представления об особенностях функционирования данного рынка. Именно поэтому, выбирая, в какую недвижимость вложить деньги, целесообразно проводить оценку зарубежной недвижимости по двум основным направлениям: анализу характеристик рынка и изучению свойств самого объекта недвижимости.

 

Оценка зарубежной недвижимости: характеристики рынка

 

Анализ макросреды является одним из ключевых аспектов проведения предварительной оценки перспектив инвестирования в зарубежную недвижимость. При этом в данном процессе можно выделить следующие составляющие:

1)    Анализ социально-демографических факторов. Оценка текущего и прогнозируемого объема прироста населения, наряду с анализом потоков миграции, дают инвестору представление о потенциальном уровне спроса на недвижимость различных категорий, в том числе, жилого, коммерческого и офисного назначения, а также позволяет оценить состояние рынка гостиничной недвижимости.

2)    Анализ экономической среды. В эту категорию факторов, подлежащих внимательному изучению инвестора, входят средние доходы населения и его покупательная способность, структура спроса на недвижимость со стороны как местных, так и зарубежных покупателей, а также существующие в стране возможности и ограничения в отношении ипотечного кредитования, в том числе для иностранцев.

3)    Анализ технико-экологической среды знакомит инвестора с существующим в строительной индустрии уровнем научно-технического прогресса и внедряемыми в производстве инновациями, а также позволяет понять, насколько для региона актуальны технологии экологичного строительства, и дает возможность оценить, в какой степени здесь соблюдаются международные стандарты строительства.

4)    Анализ политической среды, а именно оценка стабильности и комплексности законодательной базы, регламентирующей строительство и покупку недвижимости и обеспечивающей защиту покупателей от действий недобросовестных продавцов и застройщиков, а также изучение требований и запросов различных контактных аудиторий (государственных учреждений, средств массовой информации, общественных активистов и пр.).

Помимо анализа макросреды, немаловажным этапом процесса оценки зарубежной недвижимости является прогнозирование и просчет потенциальных рисков, связанных с приобретением конкретного объекта. При этом стоит учитывать, что с данным типом вложения сопряжены как юридические, так и фактические риски. При этом юридические риски угрожают собственнику потерей права на приобретенный им объект недвижимости (что особенно характерно для объектов, приобретаемых на стадии строительства и для объектов вторичного рынка с неустановленной историей перехода прав собственности), а фактические риски создают опасность покупки объекта недвижимости с дефектами, создающими некомфортные условия для использования объекта по прямому назначению.

Оценка зарубежной недвижимости: характеристики объекта

 

После того, как было принято решение о целесообразности инвестирования в недвижимость конкретного географического рынка, необходимо оценить, насколько подходящим направлением для вложения средств является тот или иной объект на территории выбранного региона. При этом рекомендуется уделить повышенное внимание следующим параметрам:

1)    Оценка технического состояния объекта. Поскольку недвижимость является материальным активом, ее техническое состояние во многом определяет инвестиционный потенциал объекта и является обязательным этапом предварительной оценки. Сюда входит анализ инженерно-технического обеспечения здания, анализ его текущего состояния, в том числе оценка соответствия фактических эксплуатационных показателей (влажность, герметичность, звуконепроницаемость) проектным, выявление дефектов и повреждений, и в целом оценка степени соответствия объекта современным требованиям и стандартам рынка. В рамках данного анализа возможно также проведение оценки затрат на устранение выявленных дефектов и проведение ремонтных работ.

2)    Оценка рыночной стоимости недвижимости. Рыночная стоимость недвижимости складывается под воздействием огромного ряда разнородных факторов, относящихся как к характеристикам собственно рынка недвижимости (существующий спрос, конкурентоспособность данного типа недвижимости), так и к особенностям самого объекта (местоположение, инженерно-технические характеристики, инфраструктура и окружающая застройка, и пр.).

3)    Оценка рентабельности инвестирования в данный объект недвижимости. На этом этапе необходимо проанализировать планируемую инвестицию с точки зрения двух ключевых аспектов: рыночной стоимости объекта и прогнозируемой прибыли, которую возможно получить при использовании данного варианта вложения средств. Доходность инвестиций в зарубежную недвижимость, рассчитанную по результатам предварительных оценок, стоит сопоставить с доходностью альтернативных способов размещения капитала.

4)    Оценка деятельности управляющей компании. Управление инвестициями в недвижимость,  находящуюся за пределами родной страны вкладчика, может оказаться затруднительным в связи с необходимостью постоянного решения собственником операционных задач, связанных с организацией бесперебойного функционирования объекта (в особенности это относится к гостиничной недвижимости и любым объектам коммерческого назначения). При покупке недвижимости за рубежом инвестор получает возможность воспользоваться услугами управляющей компании, берущей на себя всю ответственность по ведению документооборота, общению с арендаторами и постояльцами объекта недвижимости, обеспечению стабильности финансовых потоков, поступающих собственнику, и максимизации прибыли, генерируемой в результате деятельности  объекта недвижимости.

Подобная оценка была произведена экспертами рынка в отношении самых перспективных объектов инвестиционной недвижимости Дубая и приведена в разработанном ими гиде по выгодным инвестициям.

Ключевые слова:



    
    
       
	
    
	
	
    
    
    
    

    
    
    
    
    
    
    
   	
	
    
    
    
    

    
    



live-chat