https://www.facebook.com/tr?id=969522066415674&ev=PageView&noscript=1

Инвестиционная недвижимость: 5 способов минимизировать риски при выборе актива

18.03.2018 - Аналитические статьи и обзоры
Инвестиционная недвижимость: 5 способов минимизировать риски при выборе актива

Для многих состоятельных людей инвестиционная недвижимость представляет собой оптимальный способ как защитить сбережения от инфляции, так и получить дополнительный доход. На выбор покупателя широкий перечень объектов различного назначения – квартир, таунхаусов, вилл, гостиничных номеров, торговой и офисной недвижимости и др. Вместе с тем покупка недвижимости – это всегда риск.

Когда человек приобретает квартиру в собственное пользование, он имеет дело с такими рисками, как обман со стороны продавца (о состоянии объекта), неосторожное оформление документов и др. Если же речь идет об инвестиционных объектах, покупатель также сталкивается с чисто экономическими рисками.

Тем не менее, при правильном подходе и те и другие можно существенно снизить.

Минимизация рисков при выборе инвестиционной недвижимости: оценка затрат 

Оценка инвестором своих финансовых возможностей является первостепенным шагом, позволяющим исключить из списка приоритетных объектов заведомо недоступные активы и сосредоточиться на более узком сегменте рынка.

На данном этапе очень важно не только учесть стоимость самого объекта, но также принять во внимание сопутствующие затраты, многие из которых могут сыграть роль скрытых расходов. К их числу относятся траты на содержание недвижимости, выплаты всевозможных долгов, которыми обременен объект, уплата налогов на покупку объекта, выручку от сдачи его в аренду или перепродажи, оплата услуг управляющей организации и др. Другими словами, для четкого понимания того, во сколько обойдется та или иная сделка, инвестору необходимо составить подробный финансовый план.

Такой план должен содержать как потенциальную прибыль от использования недвижимости (за счет аренды или перепродажи), так и ожидаемые расходы. На основе полученных данных инвестор может принять окончательное решение о заключении сделки.

Минимизация рисков при выборе инвестиционной недвижимости: юридическая подготовка

Рассматривая покупку инвестиционной недвижимости с юридической точки зрения, необходимо, во-первых, ознакомиться с предыдущей историей владения данным объектом и убедиться, что совершение с ним дальнейших операций полностью законно.
Помимо этого, изучение законодательства, под которое подпадает выбранный инвестором объект недвижимости, имеет особое значение, если рассматриваемый актив на момент покупки находится на стадии строительства. В этом случае инвестору необходимо удостовериться, что его интересы в случае несвоевременной сдачи объекта в эксплуатацию или его несоответствия заявленным инженерно-техническим и потребительским характеристикам защищены действующим законодательством.
Кроме того, при планировании инвестиций в зарубежную недвижимость инвестору необходимо ознакомиться с существующими в данном регионе формами владения недвижимостью – как правило, основными из них выступают фригольд и лизгольд. От того, какая форма собственности доступна при покупке каждого конкретного объекта недвижимости, зависит, насколько свободно инвестор в будущем сможет распоряжаться приобретенным активом.

Если вкратце, то под термином «фригольд» подразумевается право полной собственности, по которому владелец объекта может свободно им распоряжаться. Под лизгольдом понимается долгосрочная аренда, которая ограничивает арендатора в правах и возможностях.

Минимизация рисков при выборе инвестиционной недвижимости: изучение рынка 

Выбор объекта инвестиционной недвижимости неизменно сопряжен с тщательным и разносторонним анализом рынка, относящимся не только к изучению характеристик самого объекта, но и прогнозированию динамики спроса, которая, в конечном итоге, и определяет степень доходности инвестиции в недвижимость. Это означает, что в число факторов, подлежащих рассмотрению, необходимо включить уровень благосостояния жителей региона, степень их обеспеченности жильем, уровень безработицы и инфляции в регионе, его транспортную доступность, местную специфику рынка, обусловленную историческими и культурными особенностями его функционирования, а также законодательство, регламентирующее операции с недвижимостью.

Необходимо также оценить перспективы развития регионального рынка, где особую важность имеют такие показатели, как динамика цен на квадратные метры, уровень заселяемости зданий, динамика спроса на жилье и объекты иных назначений как со стороны местных жителей, так и со стороны приезжих. В этом инвестору помогут данные за предыдущие годы, которые можно сравнить с текущими показателями. Наконец, определенную ясность внесут и различные аналитические обзоры, составленные экспертами консалтинговых компаний. Разумеется, прогнозы таких фирм не бывают точными, но различные мнения (а главное – приводимые в таких отчетах цифры) помогут сориентироваться.

Помимо этого, необходимо внимательно отнестись к изучению функционирующих на рынке продавцов: как застройщиков, так и владельцев недвижимости, перепродающих свою собственность. Принимая решение об инвестировании в недвижимость, представляющую собой проект какого-либо застройщика, стоит убедиться, что эта компания зарекомендовала себя на рынке как надежный и заслуживающий доверия игрок, для которого не характерно изменение сроков или других условий сдачи проекта или каких-либо других форм уклонения от выполнения своих обязательств.

Минимизация рисков при выборе инвестиционной недвижимости: оценка состояния объекта 

Принимая решение о том, как сохранить капитал, инвесторы нередко решаются на покупку объекта недвижимости, находящегося в удовлетворительном состоянии, но предлагаемого по привлекательной заниженной цене. В ряде случаев такая покупка может оказаться удачным инвестиционным вложением, поскольку инвестор получает возможность в дальнейшем повысить ценность актива самостоятельно, за счет ремонтных и отделочных работ, исходя из собственных соображений и тенденций рынка. Вместе с тем стоит учитывать, что подобные работы отнимают достаточно много времени, и их стоимость нередко превышает предварительные ожидания инвестора, что негативно сказывается на объеме потенциальной прибыли, получаемой в результате сдачи объекта в аренду или его перепродажи.

При оценке состояния объекта рекомендуется прибегать к помощи профессионалов – в то время как очевидные недостатки помещения, такие как протекающие трубы или неровная отделка, хорошо заметны и неспециалисту, существуют особая категория дефектов помещений, относящихся к конструкторскому решению здания и поэтому затруднительных для выявления. В любом случае, первоочередными параметрами объекта, подлежащими оценке, становится состояние водопроводной и канализационной сетей, целостность несущих конструкций, герметичность окон и дверей, исправность систем отопления и кондиционирования, а также состояние электроники и электропроводки.

Минимизация рисков при выборе инвестиционной недвижимости: оценка потенциального спроса на объект 

Наконец, для успеха инвестирования нужно правильно оценить привлекательность недвижимости для потенциального клиента – покупателя или арендатора.

В обоих случаях важнейшее значение имеет месторасположение объекта. Квартира или офис, находящиеся в районе с развитой инфраструктурой и высокой транспортной доступностью, окажутся более востребованы, чем объекты в труднодоступных частях города.

Наличие поблизости досугово-развлекательных учреждений также может сыграть на руку инвестору, как и доступность магазинов, медицинских учреждений, школ или детских садов. Имеет значение и наличие у здания дополнительных элементов обустройства, повышающих его потребительскую ценность (парковочных пространств, пандусов, детских площадок и пр.).

Если инвестор предполагает сдавать недвижимость в аренду, он должен учитывать и дополнительные параметры. Так, как правило, чем меньше площадь жилья, тем лучше. В большинстве случае арендаторы стремятся сэкономить и не хотят переплачивать за лишние квадратные метры. На рынке аренды самый ходовой товар – это 1-комнатные квартиры и квартиры-студии. Компания, которой требуется офисное помещение, напротив, может оказаться заинтересована в большей площади. Кроме того, в обоих случаях важно, чтобы объект находился под управлением профессиональной управляющей компании,ответственной за взаимодействие с арендаторами и решение всех организационных вопросов от лица собственника.

Интересуетесь инвестициями в гостиничную недвижимость Дубая? Узнайте подробную информацию скачав гид для инвесторов.



    
    
       
	
    
	
	
    
    
    
    

    
    
    
    
    
    
    
   	
	
    
    
    
    

    
    



live-chat