https://www.facebook.com/tr?id=969522066415674&ev=PageView&noscript=1

Оценка инвестиций в недвижимость

07.01.2018 - Аналитические статьи и обзоры
Оценка инвестиций в недвижимость

 

На этапе принятия решения о выгодном вложении средств большое значение для вкладчика имеет оценка инвестиций в недвижимость.

 

Итоги оценки напрямую влияют на разработку инвестиционной стратегии вкладчика, управление инвестициями в недвижимость, а также выбор посредников и контрагентов. 

Оценка инвестиций в недвижимость проводится вкладчиком или его доверенным лицом дважды: при оценке экономической целесообразности выбираемого проекта с точки зрения соотношения величины затрат на инвестирование и величины потенциальных доходов, а также при оценке эффективности вложения уже по итогам произведенных инвестиций.

оценка инвестиций в недвижимость 

Оценка инвестиций в недвижимость: предварительная оценка экономической эффективности 

Для первоначальной оценки потенциала выбранной инвестиционной стратегии или объекта для вложения средств следует внимательно изучить ряд показателей, которые могут охарактеризовать экономическую эффективность инвестиционных проектов в сфере недвижимости. К их числу относятся:

- Срок окупаемости инвестиций, т.е. временной период, необходимый для того, чтобы доход от инвестиций полностью покрыл первоначальные расходы. Разумеется, инвестиционный объект тем лучше, чем быстрее инвестор сможет вернуть потраченную сумму.

- Текущая стоимость, или совокупный размер всей будущей прибыли, которая возникнет в результате инвестирования, с учетом ставки дисконтирования.

- Дисконтирование, или приведение стоимости будущей прибыли к текущему периоду с учетом изменения стоимости денег с течением времени

- Внутренняя норма доходности, или расчетная процентная ставка, при которой получаемая от инвестиции прибыль становится равной всем произведенным затратам на проект.  

Безусловно, на основе перечисленных показателей нельзя однозначно судить об эффективности того или иного инвестиционного объекта, однако они могут служить надёжным ориентиром, которым инвестор сможет воспользоваться при решении о выборе направления для вложения денег в недвижимость. Стоит также учесть, что зачастую такие предварительные данные нуждаются в дополнительной проверке, которая проводится на основе среднерыночных показателей доходности и риска вложения капитала в аналогичные проекты.

Интересуетесь инвестициями в гостиничную недвижимость Дубая? Узнайте подробную информацию скачав гид для инвесторов.

Оценка эффективности вложения по итогам уже произведенных инвестиций 

Следующий этап оценки инвестиций в недвижимость проводится уже после приобретения недвижимости. Непосредственному анализу подвергается прибыль, генерируемая инвестиционным объектом, которую можно разделить на две категории:

Текущие доходы, которые являются  результатом сделок с объектами недвижимости, и представляют собой доход от сдачи объекта недвижимости в аренду или его перепродажи;

- Доходы от изменения стоимости недвижимости, которые возникают в результате роста рыночной стоимости объектов недвижимости, принадлежащих инвестору.

Важнейшим элементом, позволяющим корректно определить эффективность произведенного вложения, является оценка рыночной стоимости объекта инвестиционной недвижимости.

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости 

Рыночная стоимость объекта недвижимости представляет собой вероятную цену объекта, при которой обе стороны (т.е. продавец и покупатель) готовы заключить сделку. Этот параметр зависит от следующих факторов:

-          Территориальное расположение здания (страна, город, район);

-          Инфраструктура (характер окружающей застройки, транспортное сообщение, наличие объектов социальной инфраструктуры)

-          Год постройки задания и его характеристики (этажность, строительные материалы, имеющиеся системы коммуникаций);

-          Технические характеристики конкретного объекта недвижимости внутри здания (этаж, площадь, планировка, качество отделки).

Подобную оценку стоимости проводят специалисты, имеющие соответствующую лицензию. При этом для определения рыночной стоимости объектов одновременно или последовательно применяются три метода оценки:

- Сравнительный метод, который предполагает сопоставление выбранного объекта недвижимости с несколькими объектами, аналогичными по ряду экономических, материальных, технических и других характеристик. Результаты сравнения позволяют, во-первых, сделать вывод о соответствии указанной продавцом цены реальной стоимости объекта и, во-вторых, определить конкурентоспособность объекта на рынке.

- Затратный метод предполагает сравнение текущей стоимости выбранного объекта с потенциальными затратами на воссоздание идентичной по параметрам и функциям недвижимости. Идея этого метода в том, что цена объекта не должна превышать стоимость воссоздаваемого аналога, иначе такая покупка будет экономически нецелесообразна: зачем покупать недвижимость, если построить новую выйдет дешевле?

- Доходный метод, в рамках которого анализируется вся совокупность текущих доходов от эксплуатации объекта, а также потенциальные доходы от владения или использования объекта, возникающие в результате его перепродажи или сдачи в аренду. Этот метод позволяет оценить цену недвижимости на основе стоимости будущих доходов, и является одним из наиболее приоритетных с точки зрения инвестора, поскольку именно доходность инвестиций в недвижимость определяет итоговый выбор инвестиционного объекта.

Оценка доходности вложений в недвижимость Дубая

Одними из немаловажных составляющих оценки инвестиций в недвижимость являются анализ рыночной ситуации и сбор статистики, предоставленной компетентными органами. По последним данным гида по мировой недвижимости Global Property Guide, ОАЭ находится в топ-5 стран ближневосточного и североафриканского региона по доходности от сдачи недвижимости в аренду. Также в исследовании отмечалось, что доход от сдачи в аренду недвижимости в ОАЭ превышает аналогичные показатели многих городов мира, традиционно популярных для инвестирования в недвижимость, и составляют сегодня в среднем 5,19%.

О высокой эффективности инвестирования в Дубай говорит и то, что в ряде районов города доходность объектов в 2016 г. достигла 10% и более. Наибольшей популярностью у арендаторов пользуется район Dubai Marina, давно ставший самым престижным жилым сообществом в городе. К числу причин таких высоких показателей доходности относятся, во-первых, относительно низкая стоимость объектов (если сравнивать с другими крупными центрами мира) и, во-вторых, довольно высокий уровень арендных ставок, что и позволяет потенциальному инвестору быстро окупить вложения.

Самыми активными покупателями недвижимости в Дубае среди иностранцев остаются подданные Великобритании и граждане Индии. Интерес граждан Великобритании к вложению средств в Дубай объясняется, в первую очередь, высокой доходностью от сдачи в недвижимости в аренду, которая почти в два раза превышает этот показатель для недвижимости центрального Лондона.




    
    
       
	
    
	
	
    
    
    
    

    
    
    
    
    
    
    
   	
	
    
    
    
    

    
    



live-chat