https://www.facebook.com/tr?id=969522066415674&ev=PageView&noscript=1

Как инвестировать в недвижимость: обзор

27.05.2018 - Аналитические статьи и обзоры
Как инвестировать в недвижимость: обзор

Сложившаяся в стране политическая и экономическая обстановка подорвала доверие граждан к банковским депозитам как к надежному инструменту сохранения ценности сбережений вследствие отзыва лицензий у неблагонадежных банков, обрушения цен на нефть и резкого падения курса рубля. В результате население начало повышать свою осведомленность о том, как инвестировать в недвижимость с целью сохранения денежных средств и получения определенной прибыли.

Инвестиции в недвижимость воспринимаются россиянами как значительно менее рискованное вложение денег относительно инвестиций в рынок ценных бумаг, банковские депозиты и рынок драгоценных металлов. Это мнение сформировалось на фоне предыдущих кризисов, когда цены на недвижимость не только быстро восстановились, но и продолжили свой рост по меньшей мере в пределах инфляции.

Несмотря на укрепление отечественной валюты за последнее время, указанная тенденция в целом сохраняется, т.к. на фоне снижения инфляции Центробанк также снизил ключевую ставку. В связи с этим депозиты в отечественных банках сегодня рассматриваются скорее как средство защиты сбережений на краткосрочный период, тогда как возможности для заработка граждане ищут в других активах.

как инвестировать в недвижимость инфографика

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Вместе с тем инвестиции в зарубежную недвижимость представляются более целесообразными, чем вложение средств в инвестиционные объекты России. По данным Центробанка, по итогам первых трех кварталов 2017 г. россияне вложили в зарубежные рынки недвижимости $775 млн., что на четверть превысило показатели за аналогичный период 2016 г. Если сравнивать эти цифры с показателями за 2014 г., то заметно явное уменьшение объемов, что, в свою очередь, объясняется значительным снижением покупательской способности россиян.

Интересуетесь инвестициями в гостиничную недвижимость Дубая? Узнайте подробную информацию, скачав гид для инвесторов.

Эксперты объясняют массовое вложение средств в зарубежную недвижимость неблагоприятной конъюнктурой финансовых рынков – интерес инвесторов к внутреннему рынку недвижимости снижается вследствие затрудненности прогнозирования дальнейшего развития ситуации на макроэкономическом уровне. Воспринимая риск ведения бизнеса в России как высокий, инвесторы, ожидающие нового витка экономического кризиса, стремятся вывести капиталы за границу.

При инвестировании в недвижимость важно понимать, что доход от российской недвижимости исчисляется в рублевом эквиваленте, тогда как зарубежные объекты, соответственно, приносят доход в иностранной валюте, меньше подверженной значительным колебаниям. Неустойчивая динамика рубля, наряду с политическими и экономическими рисками, влияют на спрос в большинстве рыночных сегментов. Кроме того, на общемировом рынке недвижимости сегодня наблюдается, хоть и неравномерный, но устойчивый рост, что также подстегивает отечественных инвесторов выходить на зарубежные рынки.

Вместе с тем, основные варианты вложения средств в недвижимость являются схожими как для российских, так и для зарубежных рынков. Далее мы расскажем о том, как инвестировать в недвижимость и о самых распространенных стратегиях инвесторов.

Приобретение недвижимости для последующей перепродажи или сдачи в аренду

вторичка

Выбирая этот способ инвестирования, вкладчик может отдать предпочтение одной из трех категорий недвижимости (жилая, коммерческая или гостиничная) или комбинировать инвестиционные объекты разных типов по своему усмотрению.

В большинстве случаев для целей сдачи в аренду и/или последующей перепродажи инвесторы традиционно выбирают жилую недвижимость. Это один из самых распространенных видов операций на любом рынке. Такая стратегия ориентирована на долгосрочный период, т.к. заметное подорожание объекта возможно только по истечении 5-7 лет после покупки жилья. Однако сдача квартиры или дома в аренду приносит владельцу стабильный доход.

С другой стороны, если жилая недвижимость приобретается не для личных целей, а ради получения арендного дохода или перепродажи, собственник неизбежно сталкивается с рядом сложностей. Инвестор должен искать покупателя или арендатора, содержать объект в надлежащем состоянии, оплачивать коммунальные расходы и налоги.

Коммерческая недвижимость, аналогично жилой, сдается на достаточно длительный срок, вследствие чего ее владелец становится лишен возможности своевременно реагировать на изменения уровней инфляции и арендных ставок. К недостаткам коммерческой недвижимости как инвестиционного объекта следует также отнести ее высокую стоимость, более низкую ликвидность относительно других активов, длительный срок окупаемости (в среднем от 5 до 8 лет), а также более высокий уровень ответственности по поддержанию ее надлежащего состояния во время эксплуатации.

С этой точки зрения более привлекательной выглядит гостиничная недвижимость на востребованных курортах. В отличие от других видов объектов, номер в отеле сдается в аренду (т.е. занимается постояльцем) только на несколько дней, что, в свою очередь, позволяет руководству отеля мгновенно реагировать на общеэкономическую динамику в стране или регионе, на изменения в соотношении спроса и предложения и на конкуренцию со стороны других гостиниц. Кроме того, отельные номера ориентированы на большее количество сегментов спроса – туристы, деловые путешественники или люди, временно не имеющие жилья. Наконец, наличие профессиональной команды управленцев – гостиничного оператора – освобождает инвестора от управления активом, что особенно актуально при работе на зарубежном инвестиционном рынке.

Как инвестировать в недвижимость: земельные участки

земля

Цена приобретения участка земли под будущее строительство, как правило, значительно ниже реализационной цены объекта недвижимости любой категории. Еще одним преимуществом ее приобретения является отсутствие затрат на ее содержание и обслуживание. Вместе с тем, земельные участки являются достаточно рискованным инвестиционным объектом, поскольку инвестор может столкнуться со сложностью выбора подходящего участка, нетипичной юридической спецификой его оформления, а также затруднениями при будущем поиске покупателя.

При приобретении земли за рубежом необходимо учитывать, что далеко не во всех странах иностранцы имеют право на покупку земельного участка, и, помимо этого, в большинстве государств существуют ограничения или сложности, существенно влияющие как на процедуру покупки, так и на дальнейшее использование приобретенной земли.

Одним из самых распространенных ограничений, с которыми имеет дело зарубежный инвестор при покупке земельного участка, является обязательное соблюдение его целевого назначения. Другими словами, если покупатель при сделке заявил одну цель, изменить ее будет нельзя.

Если покупатель намерен использовать приобретенный им участок для собственного строительства, следует учитывать, что могут существовать ограничения:

 ■  на максимально допустимый процент застройки,

 ■  на максимальную этажность здания,

 ■  на возведение пристроек (в том числе строительство бассейна),

 ■  на минимальное расстояние от здания до пляжа,

 ■  на выбор архитектора и строительной компании,

 ■  на подведение коммуникаций,

 ■  и т.д.

С учетом всех приведенных выше ограничений целесообразно рассмотреть приобретение земельного участка у компании, которая и будет в дальнейшем осуществлять строительство на этой территории. Преимущество подобной операции состоит в том, что в этом случае продавец земли (он же застройщик) несет всю ответственность по процессу согласований и получения необходимых разрешений, а также обеспечивает соответствие здания ограничениям по этажности, разрешенной к застройке площади и всем строительным и экологическим требованиям. При этом, однако, владелец земельного участка (он же заказчик здания) будет ограничен при выборе архитектурных решений и вариантов планировки.

Инвестиции в недвижимость на стадии строительства

первичка

Третий вариант инвестирования в недвижимость, а именно покупка незавершенного объекта с целью дальнейшей перепродажи, дает инвестору возможность заработать за счет разницы цен строящегося и готового объекта.

Если приобрести объект еще на этапе котлована, как только застройщик объявляет о старте продаж, и продать его по завершении работ, разница может составить в среднем 15-25%, а иногда достигать и 30-40%.

Разумеется, для каждого строительного объекта изменение цен индивидуально и зависит от типа строящегося объекта, используемой технологии строительства и месторасположения объекта. Динамика цен также во многом зависит и от развития инфраструктуры местности, где ведется строительство объекта. Если одновременно со строительным проектом ведется работа над созданием или модернизацией транспортной и социальной инфраструктуры, то политика ценообразования зависит и от сроков завершения этих работ.  

Однако такая стратегия связана и с явными рисками. Во-первых, препятствием является длительный срок ожидания. Если при покупке готового объекта, его можно почти сразу сдавать в аренду и получать хоть и небольшой, но стабильный доход, то деньги, вложенные в строящийся объект, оказываются полностью «заморожены».

Во-вторых, ликвидность недвижимости на стадии строительства значительно ниже, чем у завершенных объектов. В-третьих, не исключен риск продления сроков сдачи объекта в связи с непредвиденными финансовыми или иными трудностями у застройщика. Не исключено также, что проект может быть полностью заморожен на неопределенный срок. Чтобы этого избежать, необходимо заключать договор со строительной компанией с уже сформированной репутацией на данном конкретном рынке, а также тщательно проверять все правоустанавливающие документы. 




    
    
       
	
    
	
	
    
    
    
    

    
    
    
    
    
    
    
   	
	
    
    
    
    

    
    



live-chat