https://www.facebook.com/tr?id=969522066415674&ev=PageView&noscript=1

Инвестирование в гостиничную недвижимость и покупка жилья за рубежом: стратегии российских инвесторов

11.03.2018 - Аналитические статьи и обзоры
Инвестирование в гостиничную недвижимость и покупка жилья за рубежом: стратегии российских инвесторов

Любой инвестор – от новичка, впервые вкладывающего деньги в рост, до опытных игроков – знает, что недвижимость относится к числу самых востребованных активов. Такие объекты отличаются стабильностью и эффективностью с точки зрения возврата инвестиций. Покупка жилья за рубежом нередко становится важным шагом в диверсификации инвестиционного портфеля вкладчика, но выбор перспективного зарубежного рынка – задача непростая.

Чтобы гарантировать успех капиталовложений, площадка должна отвечать ряду требований, как то наличие стабильной политической системы, развитая и стабильная экономика, развитое законодательство в сфере недвижимости и, наконец, хорошие прогнозы аналитиков на средне- и долгосрочный период.

Однако выбор не ограничивается только рынком – важно также правильно подобрать сам объект. В большинстве случаев приобретенная недвижимость требует грамотного управления и времени, поэтому при планировании необходимо также учитывать тип недвижимости и ее особенности.

Интересуетесь инвестициями в гостиничную недвижимость Дубая? Узнайте подробную информацию, скачав гид для инвесторов.

Мировой опыт инвестирования в жилье и другие типы недвижимости за рубежом

преимущества инвестирования в недвижимость

Как уже было сказано выше, инвестирование в недвижимость способно принести обладателю актива существенную прибыль при долгосрочном вложении средств. К тому же, тем, кто уже имеет некоторые активы, покупка зарубежной недвижимости поможет диверсифицировать инвестиционный портфель, снизив тем самым возможные риски в будущем. Кроме того, стоит также учесть, что такой актив относится к категории материальных, а значит, он сохраняет свою ценность в течение длительного периода времени и подвергается влиянию мировых экономических тенденций в меньшей степени, чем другие активы. Наконец, тенденции рынка недвижимости значительно легче предсказать, чем, например, динамику рынка валют или ценных бумаг. По этим причинам покупка недвижимости остается крайне востребованным способом вложения капитала для широкого круга иностранных инвесторов.

Несмотря на то, что мировая экономика сегодня переживает трудные времена, обеспеченных покупателей все так же привлекает коммерческая недвижимость как один из лучших активов данного сектора. Во многом это объясняется стремлением покупателей сохранить свой капитал за счет приобретения низкорискового актива. Такие объекты сегодня приобретают не только институциональные, но и частные инвесторы, число которых в последние годы стабильно растет, что важно для понимания тенденций развития рынка недвижимости.

Часто решение о вложении денег в зарубежную недвижимость является следствием низкого потенциала отечественного рынка. В этом случае приобретение актива в другой стране позволяет рассчитывать на более высокий уровень стабильности, часто юридическую защищенность и возможность получать доход от аренды в более сильной валюте. При этом интерес покупателей не ограничивается покупкой жилья за рубежом – менее традиционные типы объектов (в частности, гостиничная недвижимость) также оказываются востребованным активом.

Не являются исключением и наши соотечественники, тоже следующие общемировой тенденции. В условиях снижения предсказуемости экономической и внешнеполитической обстановки недвижимость за рубежом рассматривается в качестве наилучшего способа сохранения накопленного капитала и получения источника стабильного пассивного дохода. Кроме того, включение таких активов в свой инвестиционный портфель позволит обезопасить себя от рисков снижения курса рубля.

причина выбора зарубежных активов россиянами

По данным консалтинговой компании Knight Frank, к концу 2017 г. количество запросов на приобретение зарубежной недвижимости со стороны россиян выросло в два раза по сравнению с началом года. Таким образом, спрос на данный сегмент остается высоким, несмотря на ослабление курса рубля и сохраняющуюся напряженность во внешнеполитической сфере. Более того, по результатам исследования портала Tranio, специализирующегося на продаже иностранной недвижимости, русскоязычные покупатели склонны приобретать элитную недвижимость премиальной ценовой категории в странах, где ее стоимость несколько выше среднемирового уровня.

Почему покупка жилья за рубежом менее привлекательна, чем инвестирование в отели?

преимущества гостиничной недвижимости

Наверное, каждый человек в своей жизни имел дело с жилой недвижимостью. Потенциальному инвестору понятен такой тип недвижимости, и часто его воспринимают как единственно возможный. Вместе с тем отечественные вкладчики зачастую совершают одну и ту же ошибку, полагая, что покупка жилья за границей не вызовет проблем с управлением. На деле же такие активы не всегда могут оправдать ожидания вкладчика и не являются оптимальным выбором с позиций финансовой эффективности.

Все большую популярность приобретают несколько менее известные, но по многим параметрам гораздо более привлекательные инвестиции в гостиничную недвижимость.

Гостиничная недвижимость может стать хорошим дополнением к инвестиционному портфелю, если инвестор уже владеет жилым объектом. Это позволит диверсифицировать свои вложения, так же, как и покупка акций различных компаний, занятых в разных отраслях, в случае инвестирования в рынок ценных бумаг. Аналогичным образом, в недвижимости важно разнообразить активы не только по их географическому расположению, но и по типу.

Немногие знают и о том, что, если в случае коммерческой недвижимости, сдаваемой в аренду, уровень дохода напрямую определяется площадью объекта, то в ситуациях с жилой недвижимостью это не всегда справедливо. На многих рынках самым востребованным видом съемного жилья являются небольшие студии, а вовсе не элитные многокомнатные квартиры.

Кроме того, если при сдаче в аренду жилой недвижимости собственнику часто приходится искать новых квартиросъемщиков, в сфере коммерческих объектов сроки аренды на порядок больше. Нередко одно и то же юридическое лицо может снимать помещение на протяжении нескольких лет.

С гостиничной недвижимостью дело обстоит несколько иначе. Номер в отеле сдается в краткосрочную аренду – всего на несколько суток. Однако общее число постояльцев отеля может достигать нескольких сотен человек. При этом в мире широко распространена практика передачи управления номера гостиничному оператору (в долгосрочную аренду), что позволяет полностью переложить на него задачу поиска клиентов. По сути, на отельере также лежит забота об обслуживании постояльцев, уборке помещений, обеспечении поставок продуктов и многого другого.

Фактически это позволит владельцу гостиничного номера получать полностью пассивный доход, который не требует какого-либо серьезного участия в делах отеля. Если правильно подобрать отель для инвестирования и выбрать тот, который находится под управлением известного бренда, можно рассчитывать на высокую доходность актива. Благодаря популярности бренда, а также профессионализму команды гостиница может с легкостью процветать в периоды подъема и умело подстраиваться под ситуацию в кризисные периоды.

Стоит также отметить, что при приобретении гостиничной недвижимости в качестве инвестиционного актива инвестор с гораздо более высокой долей вероятности сможет наладить с продавцом профессиональное деловое взаимодействие. Как правило, продавцы гостиничной недвижимости – юридические, а не физические лица, поэтому все сотрудничество с ними может быть эффективно построено исключительно на деловых принципах.

Перспективы инвестиционной недвижимости Дубая

факторы привлекательности Дубая

Дубай сегодня рассматривают как одну из самых привлекательных площадок для вложения средств в зарубежную недвижимость. Одним из важнейших факторов, привлекающих сюда не только региональных инвесторов, но и вкладчиков из дальнего зарубежья, является развитое законодательство в области урегулирования операций на рынке недвижимости. После мирового финансового кризиса 2007-2008 гг., потрясшего мировые рынки недвижимости, власти эмирата предприняли ряд шагов, направленных на решение назревших проблем. Во-первых, изменения в законодательстве коснулись уровня прозрачности совершаемых на рынке операций. Во-вторых, ряд актов значительно ограничил спекулятивную активность в эмирате: теперь стало невозможно купить объект на очень короткий срок, чтобы чуть позже выгодно перепродать его по возросшей цене. Чтобы искоренить это явление, угрожающее рынку спекулятивным пузырем в долгосрочной перспективе, правительство повысило размеры транзакционных и регистрационных сборов, а также ужесточило требования к регистрации сделок, касающихся объектов незавершенного строительства.

Как заявляют представители консалтинговой компании Asteco, создание в эмирате благоприятной инвестиционной среды, обеспечивающей всестороннюю защиту прав всех игроков рынка, позволяет инвесторам поддерживать высокий уровень доверия к рынку эмирата.

По данным исследовательской компании JLL, Дубай характеризуется гораздо более открытой экономикой и привлекает значительно больше жителей и бизнесменов-экспатриантов по сравнению с другими странами региона, что, в свою очередь, стимулирует рост спроса на недвижимость.

Главную роль в развитии рынка недвижимости Дубая в последние годы играли стабильный экономический рост эмирата и рост численности его населения. По результатам 2017 г. экономический рост эмирата составил 3,2%, а в 2018 г. прогнозируется рост на 3,5%. Кроме того, население Дубая ежегодно увеличивается примерно на 100 тысяч человек – главным образом за счет миграции, что обеспечивает высокий спрос на аренду и покупку недвижимости.

факторы инвестиционной привлекательности Дубая

Наконец, если говорить о гостиничной недвижимости, то нельзя не упомянуть тот факт, что Дубай представляет собой всемирно признанное туристическое направление, в связи с чем отели и апартаменты гостиничного типа в городе пользуются высоким спросом не только со стороны приезжих гостей, но и со стороны инвесторов. Благодаря соответствию высочайшим стандартам качества, объекты гостиничной недвижимости в Дубае успешно конкурируют с торговым и жилым сегментами.

Одним из важнейших параметров, определяющих, насколько выгодно инвестировать в гостиничную недвижимость Дубая, является уровень заселяемости отеля, который непосредственно влияет на выручку отеля, и, соответственно, отражается на годовом доходе инвестора. За 2017 год в Дубае побывало 15,8 млн. туристов, а к 2020 году, в соответствии со стратегическим планом Vision for Tourism 2020, их число должно увеличиться до 20 млн. человек в год. Эти цифры существенно превышают аналогичный показатель для других рынков ближневосточного региона. Неслучайно Дубай входит в пятерку самых посещаемых городов планеты. Кроме того, немаловажным двигателем роста туристической индустрии эмирата станет проведение выставки World Expo 2020 – по прогнозам, за шесть месяцев своей работы она привлечет в Дубай около 25 миллионов гостей.

Для Дубая туристическая индустрия имеет большое значение, т.к. позволяет диверсифицировать экономику эмирата и снизить его зависимость от экспорта нефти. Именно поэтому правительство намерено инвестировать в инфраструктуру города порядка $8 млрд. в преддверии выставки.

По словам специалистов международного агентства недвижимости Chestertons, такие показатели, характеризующие состояние региональной экономики, как величина ВВП, объем кредитования и уверенность потребителей в стабильном развитии экономики, устойчиво растут, в результате чего укрепляется и доверие инвесторов к этому рынку.




    
    
       
	
    
	
	
    
    
    
    

    
    
    
    
    
    
    
   	
	
    
    
    
    

    
    



live-chat