https://www.facebook.com/tr?id=969522066415674&ev=PageView&noscript=1

Инвестирование в гостиничную недвижимость и покупка жилья за рубежом: стратегии российских инвесторов

07.04.2017 - Аналитические статьи и обзоры
Инвестирование в гостиничную недвижимость и покупка жилья за рубежом: стратегии российских инвесторов

Для большинства частных инвесторов, как опытных игроков рынка, так и новичков, делающих первые шаги в изучении этого способа вложения капитала, недвижимость продолжает оставаться одним из самых востребованных направлений для экономически эффективного размещения средств. Учитывая текущую геополитическую ситуацию, наиболее осмотрительные инвесторы крайне внимательно подходят к выбору самых перспективных зарубежных рынков, которые должны отвечать целому ряду жестких требований, в числе которых стабильность политической обстановки, устойчивость экономической системы, высокий уровень развития соответствующего законодательства и оптимистичный прогноз дальнейшего развития местного рынка недвижимости. Однако не менее тщательной оценке подлежит и сам объект недвижимости, в который будут вложены средства – поскольку инвестирование в недвижимость, как правило, подразумевает управление приобретенным активом на протяжении длительного периода времени, корректный выбор типа инвестиционной недвижимости является важнейшим шагом стратегического планирования вложения.

Интересуетесь инвестициями в гостиничную недвижимость Дубая? Узнайте подробную информацию скачав гид для инвесторов.

Покупка жилья за рубежом и приобретение других типов иностранной недвижимости: мировой опыт

преимущества инвестирования в недвижимость

Как уже было сказано выше, инвестирование в недвижимость способно принести обладателю актива существенную прибыль при долгосрочном вложении средств. К тому же, тем, кто уже имеет некоторые активы, покупка зарубежной недвижимости поможет диверсифицировать инвестиционный портфель, снизив тем самым возможные риски в будущем. Кроме того, стоит также учесть, что такой актив относится к категории материальных, а значит, он сохраняет свою ценность в течение длительного периода времени и подвергается влиянию мировых экономических тенденций в меньшей степени, чем другие активы. Наконец, тенденции рынка недвижимости значительно легче предсказать, чем, например, динамику рынка валют или ценных бумаг. По этим причинам покупка недвижимости остается крайне востребованным способом вложения капитала для широкого круга иностранных инвесторов.

Несмотря на глобальные экономические трудности, которые переживает мировая экономика сегодня, коммерческая недвижимость остается самым привлекательным видом актива в этом сегменте с точки зрения мультимиллионеров. При этом уровень затрат мировых инвесторов на приобретение недвижимости стабильно рос на протяжении последних нескольких лет, и, что немаловажно для понимания тенденций развития рынка недвижимости, устойчиво росло и число частных вкладчиков, готовых разместить капитал на иностранном рынке посредством приобретения объекта недвижимости. Низкий уровень политической и экономической стабильности, характерный для ряда страновых рынков, стимулирует инвесторов из этих стран к поиску привлекательных инвестиционных возможностей на более перспективных рынках мира, что приводит к усилению географической диверсификации и к росту интереса к менее традиционным инвестиционным активам, в частности, недвижимости гостиничного сектора.

Не являются исключением и наши соотечественники, тоже следующие общемировой тенденции. В условиях снижения предсказуемости экономической и внешнеполитической обстановки недвижимость за рубежом в качестве наилучшего способа сохранения накопленного капитала и получения источника стабильного пассивного дохода. Кроме того, включение таких активов в свой инвестиционный портфель позволит обезопасить себя от рисков снижения курса рубля.

причина выбора зарубежных активов россиянами

Согласно статистике, предоставляемой Центральным банком Российской Федерации, общий объем средств, вложенных российскими инвесторами в покупку недвижимости за рубежом в 2016 году, составил $870 млн. Столь внушительная сумма средств была инвестирована в иностранные активы даже несмотря на существенное снижение курса рубля и осложнение геополитической обстановки – как заявляют представители отечественных агентств по продаже зарубежной недвижимости, количество желающих приобрести недвижимость за пределами России не снижается. Более того, по результатам исследования портала Tranio, специализирующегося на продаже иностранной недвижимости, русскоязычные покупатели склонны приобретать элитную недвижимость премиальной ценовой категории в странах, где ее стоимость несколько выше среднемирового уровня.

Почему покупка жилья за рубежом уступает в инвестиционной привлекательности вложению средств в отели?

преимущества гостиничной недвижимости

Наверное каждый человек в своей жизни имел дело с жилой недвижимостью. Потенциальному инвестору понятен такой тип недвижимости, и часто его воспринимают как единственно возможный. Вместе с тем, отечественные вкладчики зачастую совершают одну и ту же ошибку, полагая, что покупка жилья за границей не вызовет проблем с управлением. На деле же такие активы не всегда могут оправдать ожидания вкладчика и не являются оптимальным выбором с позиций финансовой эффективности.

Все большую популярность приобретают несколько менее известные, но по многим параметрам гораздо более привлекательные инвестиции в гостиничную недвижимость.

Гостиничная недвижимость позволяет своему потенциальному владельцу диверсифицировать инвестиционный портфель и минимизировать риск потери денежных средств в тех случаях, когда инвестор уже является собственником объекта жилой недвижимости. Включение в состав инвестиционного портфеля нескольких отличающихся друг от друга типов недвижимости, как и в случаях с приобретением ценных бумаг, позволяет инвестору не опираться исключительно на один способ получения дохода, а гибко комбинировать доступные варианты.

Немногие знают и о том, что, если в случае коммерческой недвижимости, сдаваемой в аренду, уровень дохода напрямую определяется площадью объекта, то в ситуациях с жилой недвижимостью это не всегда справедливо. На многих рынках самым востребованным видом съемного жилья являются небольшие студии, а вовсе не элитные многокомнатные квартиры.

Кроме того, говоря о таком способе получения прибыли от владения инвестиционной недвижимостью, как сдача этого объекта в аренду, стоит упомянуть, что коммерческая недвижимость, как правило, сдается на гораздо более длительный срок, чем жилая, что избавляет собственника от необходимости регулярного поиска новых постояльцев. При этом применительно к гостиничной недвижимости вопрос с длительностью аренды может быть решен наиболее удобным для собственника способом: инвестор, купивший отдельные гостиничные номера, может сдать их в долгосрочную аренду самому отельеру, который и решает вопросы операционного и стратегического управления. Это, в свою очередь, также означает, что инвестор может отдать на аутсорсинг все управленческие функции и ожидать при этом высокого финансового результата инвестиций, поскольку собственник гостиничной недвижимости нередко сотрудничает с отельерами высочайшего класса, имеющими солидный опыт в бесперебойной организации прибыльной деятельности отеля: и применительно к повседневным операциям, и в отношении долгосрочной стратегии развития гостиничного бизнеса.

Стоит также отметить, что при приобретении гостиничной недвижимости в качестве инвестиционного актива инвестор с гораздо более высокой долей вероятности сможет наладить с продавцом профессиональное деловое взаимодействие. Как правило, продавцы гостиничной недвижимости – юридические, а не физические лица, поэтому все сотрудничество с ними может быть эффективно построено исключительно на деловых принципах.

Дубай: перспективы покупки жилья за рубежом и приобретения других типов инвестиционной недвижимости

факторы привлекательности Дубая

Дубай сегодня рассматривают как одну из самых привлекательных площадок для вложения средств в зарубежную недвижимость. Одним из важнейших факторов, привлекающих сюда не только региональных инвесторов, но и вкладчиков из дальнего зарубежья, является развитое законодательство в области урегулирования операций на рынке недвижимости. После мирового финансового кризиса 2007-2008 гг., потрясшего мировые рынки недвижимости, власти эмирата предприняли ряд шагов, направленных на решение назревших проблем. Во-первых, изменения в законодательстве коснулись уровня прозрачности совершаемых на рынке операций. Во-вторых, ряд актов значительно ограничил спекулятивную активность в эмирате: теперь стало невозможно купить объект на очень короткий срок, чтобы чуть позже выгодно перепродать его по возросшей цене. Чтобы искоренить это явление, угрожающее рынку спекулятивным пузырем в долгосрочной перспективе, правительство повысило размеры транзакционных и регистрационных сборов, а также ужесточило требования к регистрации сделок, касающихся объектов незавершенного строительства.

Как заявляют представители консалтинговой компании Asteco, создание в эмирате благоприятной инвестиционной среды, обеспечивающей всестороннюю защиту прав всех игроков рынка, позволяет инвесторам поддерживать высокий уровень доверия к рынку эмирата.

По данным исследовательской компании JLL, Дубай характеризуется гораздо более открытой экономикой и привлекает значительно больше жителей и бизнесменов-экспатриантов по сравнению с другими странами региона, что, в свою очередь, стимулирует рост спроса на недвижимость.

В числе факторов, вносивших свой вклад в развитие рынка недвижимости Дубая на протяжении последних нескольких лет, стоит отметить высокие темпы экономического роста (по прогнозам, в 2017 г. этот показатель составит 3,7%, что превосходит прогнозируемые темпы роста общемировой экономики) и стремительные темпы прироста населения (ежегодно население эмирата, на 80% состоящее из экспатриантов, увеличивается в среднем на 100 тысяч человек).

факторы инвестиционной привлекательности Дубая

Наконец, если говорить о гостиничной недвижимости, то нельзя не упомянуть тот факт, что Дубай представляет собой всемирно признанное туристическое направление, в связи с чем отели и апартаменты гостиничного типа в городе пользуются высоким спросом не только со стороны приезжих гостей, но и со стороны инвесторов. Благодаря соответствию высочайшим стандартам качества, объекты гостиничной недвижимости в Дубае успешно конкурируют с торговым и жилым сегментами.

Одним из важнейших параметров, определяющих, насколько выгодно инвестировать в гостиничную недвижимость Дубая, является уровень заселяемости отеля, который непосредственно влияет на выручку отеля, и, соответственно, отражается на годовом доходе инвестора. За 2016 год в Дубае побывало 14,9 млн. туристов, а к 2020 году, в соответствии со стратегическим планом Vision for Tourism 2020, их число должно увеличиться до 20 млн. человек в год. Эти цифры существенно превышают аналогичный показатель для других рынков ближневосточного региона. Кроме того, немаловажным двигателем роста туристической индустрии эмирата станет проведение выставки World Expo 2020 – по прогнозам, за шесть месяцев своей работы она привлечет в Дубай около 25 миллионов гостей.

Высокие показатели деятельности индустрии гостиничной недвижимости Дубая во многом определяют существенный экономический рост эмирата. Только в развитие инфраструктуры в преддверии уже упомянутой выше выставки Expo будет инвестировано около $8 млрд., что положительно скажется на экономике эмирата.

По словам специалистов международного агентства недвижимости Chestertons, такие показатели, характеризующие состояние региональной экономики, как величина ВВП, объем кредитования и уверенность потребителей в стабильном развитии экономики, устойчиво растут, в результате чего укрепляется и доверие инвесторов к этому рынку.