https://www.facebook.com/tr?id=969522066415674&ev=PageView&noscript=1

Зарубежная недвижимость на морских курортах

15.04.2018 - Избранные статьи
Зарубежная недвижимость на морских курортах

Россияне традиционно воспринимают недвижимость, в особенности жилую, как наиболее надежный и безопасный объект инвестирования. Даже имея в собственности жилье и будучи свободными от решения квартирного вопроса, они нередко приобретают второй и последующие объекты жилой недвижимости с инвестиционными целями – для сдачи их в аренду и получения источника стабильно высокого дохода. 

Инвестиции в зарубежную недвижимость не теряют своей актуальности для россиян. Специалисты Tranio со ссылкой на информацию Центробанка сообщили, что в 2017 г. россияне вложили в зарубежные объекты $1,1 млрд., что на 26% превысило результаты 2016 г.

Самым предпочтительным типом объектов для многих является зарубежная недвижимость на морских курортах. Это не только престижное жилье в странах с теплым климатом, но и хороший способ сохранения и увеличения сбережений. Отечественные инвесторы отдают предпочтение странам со стабильной экономикой, развитым законодательством и  низким уровнем коррупции. Такие площадки нередко привлекают крупные суммы в виде прямых иностранных инвестиций.

При этом приобретение инвестиционной недвижимости в последние годы перестало быть прерогативой исключительно зажиточной категории населения – на сегодняшний день недвижимость за рубежом успешно и массово приобретают и представители среднего класса, заинтересованные в проживании в стране с круглогодично благоприятным климатом и получении стабильного источника дохода.

Инвестиционный интерес, согласно аналитике Gordon Rock International, является одной из основных причин приобретения зарубежной недвижимости россиянами. При этом на выбор страны, в недвижимость которой будут вкладываться средства, оказывает существенное влияние ее историческое и культурное сходство с Россией, наличие и плотность русскоязычного населения, туристическая популярность, легкость доступа в страну и другие факторы. Исходя из этих предпосылок, наиболее популярными странами для инвестиций в недвижимость за рубежом на морских курортах для россиян являются страны, на протяжении многих лет привычные для инвесторов, причем многие из этих государств относятся к странам бывшего социалистического лагеря. Так, традиционно привлекательными остаются Болгария, Греция, Испания, Объединенные Арабские Эмираты, Турция и Черногория.

Зарубежная недвижимость на море: выбор страны

На выбор страны для размещения капитала оказывает влияние целый ряд факторов. К ним относятся цели, которые ставит перед собой инвестор, размер доступного капитала, личные предпочтения, знание или незнание иностранного языка или культурных особенностей страны и др. Однако можно выделить несколько универсальных критериев, по которым можно более-менее объективно оценить инвестиционный потенциал направления. В их число входят:

  • Состояние экономики. Доходность инвестиций и безопасность вложения денежных средств существенно понижается с ухудшением состояния экономики государства.
  • Уровень жизни в стране. Получение существенной прибыли от сдачи в аренду недвижимости в стране с низким или неустойчивым уровнем жизни населения маловероятно.
  • Социокультурные и законодательные особенности.Необходимо учитывать не только степень сходства культуры и менталитета страны приобретаемой недвижимости с родной страной, но и прозрачность существующего законодательства, а также легкость процедуры юридического оформления покупки недвижимости.
  • Ликвидность. Обязательное условие инвестирования в недвижимость – оценка того, насколько легко приобретенный актив может быть перепродан по цене, эквивалентной или приближенной к рыночной.
  • Возврат от вложенных инвестиций, или уровень доходности или убыточности вложений относительно суммы вложенного капитала.

Рассмотрим традиционно популярные у россиян страны для инвестирования в недвижимость.

1. Болгария

Болгарский рынок недвижимости крайне популярен у россиян за счет низкой стоимости предлагаемого жилья  и высокой степени исторического и культурного сходства с Россией. Вместе с тем среди россиян широко распространено мнение, что жилье в Болгарии можно с легкостью сдавать в аренду, за счет чего получать неплохой доход. На самом деле все не так просто. Перечисленные преимущества действительно оправдывают покупку жилой недвижимости в этой стране, если она приобретается для собственного проживания. Но ее коммерческий потенциал часто переоценивают. Это касается не только уровня доходности объектов, но и ликвидности, т.е. возможности быстро продать дом или квартиру. По некоторым данным, перепродажа вторичного жилья возможна только при снижении первоначальной цены на 15-20%.

Помимо этого, на сегодняшний день предложение на рынке недвижимости Болгарии превышает спрос вследствие массовой застройки новых жилых объектов. Учитывая, что традиционный туристический сезон в Болгарии длится всего 3 месяца, затраты на приобретение, юридическое оформление и обслуживание жилья превышают потенциальную прибыль от его сдачи в аренду, что существенно ограничивает целесообразность инвестирования в недвижимость региона.

2. Греция 

Жилая недвижимость Греции пользуется популярностью у зарубежных инвесторов, даже несмотря на кризисную ситуацию в стране. Среди российских покупателей повышенным спросом пользуются такие объекты курортной жилой недвижимости, как квартиры, таунхаусы и коттеджи, а в городах россияне приобретают преимущественно квартиры среднего ценового сегмента. Греческая жилая недвижимость, аналогично болгарской, подходит для постоянного проживания, однако не является прибыльным объектом для инвестиций в силу своей низкой ликвидности.

Кроме того, экономические сложности последних лет существенно снизили темпы строительства на рынке недвижимости Греции. Конечно, всегда можно попытать счастья на рынке вторичного жилья, но зачастую общее состояние или техническое оснащение предлагаемых объектов не соответствуют нужному стандарту качества, что соответственно значительно снижает их инвестиционный потенциал.

3. Испания

На данный момент рынок недвижимости Испании постепенно возвращается к докризисному состоянию. Растет покупательская активность, но цены по-прежнему остаются на низком уровне. С одной стороны, это позволяет инвестировать в сектор с меньшими затратами, с другой – для зрелых рынков нехарактерно скачкообразное повышение цен, а значит ожидать существенной прибыли за счет прироста стоимости капитала в ближайшее время не стоит.

Не лучшие времена переживает и строительный рынок страны, активность на котором сегодня составляет лишь 40% от докризисного уровня. Все эти факторы создают серьезные риски инвестиций в недвижимость Испании.

Еще одним фактором, который необходимо учитывать при принятии решения об инвестировании, является налоговое законодательство – в Испании существует дополнительный налог для недвижимости, расположенной у моря на береговой линии (и традиционно наиболее популярной у покупателей, арендаторов и инвесторов). Все арендодатели обязаны уплачивать налог на прибыль в размере 25%, однако если вы иностранец, то с вас дополнительно взимается 2% от потенциальной арендной платы, даже если ваша недвижимость не сдается.

4. Турция

Осложнение политических отношений с соседями, неудавшаяся попытка госпереворота и многочисленные теракты значительно подорвали доверие международных инвесторов к турецким площадкам. Сильное влияние эти факторы оказали на российских инвесторов, к которым в Турции всегда было особое отношение. 

Для возвращения инвесторов на рынок турецкие власти за последние пару лет предприняли ряд инициатив, затронувших главным образом налоговое законодательство. Однако, сохраняющаяся напряженность в регионе и нестабильность национальной валюты Турции по-прежнему негативно сказываются на потоке иностранных инвестиций. 

Несмотря на то, что темпы роста турецкого жилья являются одними из самых быстрых в Европе, иностранцы интересуются главным образом только курортными районами. Кроме того, зачастую предлагаемые к продаже объекты имеют небольшую площадь и располагаются в районах с достаточно плотной застройкой и не вполне удобной инфраструктурой. Более комфортно и свободно расположенные объекты с большей площадью практически не доступны в среднем ценовом сегменте. Вместе с тем, как отмечается, турецкий рынок недвижимости не отличается высокой прозрачностью и открытостью.

5. Черногория

Иностранные покупатели и инвесторы являются основной движущей силой на рынке недвижимости Черногории – сообщается, что до 60-70% сделок в некоторых прибрежных районах страны совершается покупателями из России, при этом наибольшим спросом пользуются студии и коттеджи, расположенные в прибрежной полосе.

Вместе с тем рынок недвижимости Черногории характеризуется недостаточной степенью прозрачности и высоким уровнем сложности с юридической точки зрения – отмечались случаи обнаружения разного рода задолженностей, числящихся за объектом недвижимости (неуплаты продавцом коммунальных платежей и налога на недвижимость) уже после заключения сделки купли-продажи. Сообщается также, что вторичный рынок жилья преимущественно представлен «старым фондом», не всегда соответствующим условиям комфортного проживания и требующим значительных усилий и затрат на ремонт.

6. ОАЭ

Экономика Объединенных Арабских Эмиратов на подъеме – по прогнозам, к концу 2018 года ее рост составит 3,7% в годовом исчислении.

Рынок недвижимости ОАЭ, в особенности Дубая, привлекателен для инвесторов более чем из 140 стран. Согласно данным Земельного департамента эмирата, за 2017 г. на рынке Дубая было зарегистрировано 69 000 сделок, общая стоимость которых превысила $77 млрд.

Российские инвесторы, наряду с британцами и индийцами, остаются наиболее заинтересованной категорией покупателей недвижимости в Дубае благодаря процветанию туристического рынка региона и массовому посещению страны огромным количеством туристов и бизнесменов. Степень доверия вкладчиков к местному рынку устойчиво растет – у инвесторов, в том числе и зарубежных, есть четкое понимание того, что инвестиции в недвижимость в Эмиратах приносят высокую прибыль. Более того, наличие у эмирата статуса «безопасной гавани», высокая степень прозрачности совершаемых транзакций, система льготного налогообложения и растущий спрос на объекты недвижимости, в том числе предлагаемые на вторичном рынке, делают недвижимость Эмиратов максимально ликвидным и надежным вложением.

Вывод

Таким образом, каждая страна, где представлен широкий выбор недвижимости на море, имеет как очевидные преимущества, так и определенные недостатки. Это означает, что для минимизации риска вложения денежных средств и максимизации доходности инвестиций в недвижимость необходимо в первую очередь обращать внимание на экономическую составляющую рынка конкретной страны и долгосрочные перспективы его развития.

Интересуетесь инвестициями в гостиничную недвижимость Дубая? Узнайте подробную информацию, скачав гид для инвесторов.



    
    
       
	
    
	
	
    
    
    
    

    
    
    
    
    
    
    
   	
	
    
    
    
    

    
    



live-chat