Анализ рынка гостиничной недвижимости Дубая в 2015-2016 гг. глазами ведущих экспертов индустрии

15.06.2016 - Аналитические статьи и обзоры
Анализ рынка гостиничной недвижимости Дубая в 2015-2016 гг. глазами ведущих экспертов индустрии

Немногим более чем за полвека Дубай превратился из небольшого прибрежного городка, живущего преимущественно добычей жемчуга, в один из наиболее динамично растущих мегаполисов планеты. Достижение нынешних впечатляющих уровней развития экономики и технологий в Дубае стало возможным благодаря активному вложению средств в создание здесь оптимальной среды для ведения бизнеса, совершенствование инфраструктуры, а также развитие индустрий туризма, гостеприимства и торговли.

Правительство эмирата продолжает стремиться к максимально возможному снижению зависимости экономики Дубая от добычи и экспорта нефти. Меры, ранее принимавшиеся для достижения этой цели, оказались более чем успешными – на сегодняшний день доля доходов нефтедобывающего сектора составляет менее 5% от ВВП Дубая. При этом уже упомянутая выше индустрия туризма и гостеприимства входит в число основных и наиболее значимых двигателей экономического роста эмирата, в связи с чем процветающий рынок гостиничной недвижимости Дубая получает практически неограниченные возможности для дальнейшего роста и укрепляет свой статус в качестве одного из наиболее привлекательных инвестиционных направлений мира.

Анализ рынка гостиничной недвижимости Дубая в 2015 г.: обзор от компании Deloitte

обзор от компании Deloitte

Deloitte, международная сеть компаний, специализирующаяся на аудиторских и консалтинговых услугах, опубликовала результаты комплексного исследования состояния рынка гостиничной недвижимости Дубая в 2015 году. Подобная информация имеет для инвесторов колоссальное значение – рынок недвижимости, как и рынок любых других типов инвестиционных активов, цикличен, и наличие у вкладчиков данных о предыдущем опыте функционирования той или иной отрасли дает им возможность спрогнозировать дальнейшие тенденции развития рынка недвижимости и принять взвешенное и экономически обоснованное решение в отношении стратегии размещения капитала.

Аналитики Deloitte утверждают, что 2015 год во многом стал определяющим периодом для развития всего сектора гостиничной недвижимости эмирата – в 2013-2014 гг. для отелей Дубая был характерен существенный рост стоимости капитала и рост уровней арендных ставок, который и определил высокий уровень интереса к рынку со стороны региональных и зарубежных инвесторов. Авторы исследования подчеркивают, что прирост числа отелей средней ценовой категории, строительство которых было запланировано в Дубае в 2015 году, составил 217% относительно 2014 года. Эта тенденция полностью соответствует всем сформированным ранее прогнозам относительно грядущего динамичного роста сегмента бюджетной гостиничной недвижимости в Дубае.

История развития рынка гостиничной недвижимости Дуьая

В целом в первом квартале 2015 г. рост рынка отелей и ресторанов в Дубае достиг впечатляющего уровня в 9,2% – для сравнения, рост индустрий транспорта и логистики, также вносящих колоссальный вклад в обеспечение высоких темпов экономического развития эмирата, в отчетном периоде составил всего 5,7%.

Средний уровень заселяемости отелей Дубая в минувшем году установился на отметке в 77,5%, тогда как среднесуточная стоимость номера в эмирате составила 797 дирхамов. Столь высокие показатели были достигнуты даже несмотря на то, что объем предложения на рынке существенно возрос: за 2015 год в эмирате открылось 11 новых отелей, большинство из которых относилось к среднему ценовому сегменту, в результате чего номерной фонд эмирата увеличился по меньшей мере на 2 800 единиц.

Рынок туризма и гостеприимства Дубая на мировой арене

В прошедшем году Дубай удержал за собой лидирующую позицию в рейтинге наиболее успешно функционирующих рынков гостиничной недвижимости планеты. Рейтинг составлялся на основе такого показателя, как уровень заселяемости отелей, и Дубай занял в нем более чем достойное место наравне с Нью-Йорком (84%),  Лондоном (82%), Парижем (78%) и Берлином (77%).

Всего за 2015 год Дубай посетило 14,2 млн. туристов, что на 7,8% выше аналогичного показателя 2014 года. Наиболее частыми посетителями эмирата оказались граждане Саудовской Аравии – их количество достигло 1,6 млн. человек. В тройку лидеров по частоте посещаемости также вошли туристы из Индии (0,95 млн.) и Великобритании (0,9 млн.), тогда как самый существенный рост туристического потока был зафиксирован из Ирана и Китая.

Интересуетесь инвестициями в гостиничную недвижимость Дубая? Узнайте подробную информацию скачав гид для инвесторов.

Немаловажным фактором, определившим рост числа туристов в эмирате в минувшем году, эксперты называют расширение пропускной способности аэропортов Дубая – к примеру, международному аэропорту Dubai International по итогам 2015 года удалось сохранить за собой статус наиболее загруженного аэропорта мира по количеству зарубежных пассажиров (стоит отметить, что в годовом исчислении их число возросло на 12%).

Немалую роль в развитии туристического сектора эмирата и, соответственно, в росте рынка гостиничной недвижимости Дубая сыграли своевременные и дальновидные меры правительства. Так, по версии Всемирного экономического форума, по итогам минувшего года Объединенные Арабские Эмираты заняли 24 место в рейтинге наиболее конкурентоспособных направлений планеты с точки зрения развития индустрии туризма и гостеприимства. Государство, помимо этого, лидировало в рейтинге стран мира, правительство которых приложило наибольше усилия к популяризации туристической индустрии и повышении эффективности мер по ее продвижению. Все эти факторы свидетельствуют о том, что в минувшем году для развития рынка гостиничной недвижимости в Дубае и покупке номеров в отеле складывались более чем благоприятные условия.

Анализ рынка гостиничной недвижимости Дубая в 2016 г.: обзор от компании Knight Frank

обзор от компании Knight Frank

Независимая консалтинговая компания Knight Frank, оказывающая услуги на рынках жилой и коммерческой недвижимости по всему миру, предоставила свое видение текущего уровня развития рынка гостиничной недвижимости Дубая.

Стадии жизненного цикла рынков гостиничной недвижимости по версии Knight Frank

Аналитики компании пришли к выводу, что этот рынок в настоящий момент достиг достаточно высокого уровня развития. Эксперты поясняют, что стадии жизненного цикла рынков гостиничной недвижимости можно охарактеризовать следующим образом:

  • Зарождающийся рынок – здесь возводятся отдельные объекты недвижимости, но их строительство непоследовательно, а единые стандарты застройки и клиентского сервиса еще не сформированы, вследствие чего зарубежные застройщики практически не оперируют на данном локальном рынке или не присутствуют на нем вовсе.
  • Развивающийся рынок – на данном этапе развития рынок характеризуется ростом присутствия зарубежных застройщиков. Особенно активно строительство ведется в сегменте элитных отелей и прочих объектов гостиничной недвижимости премиальной ценовой категории. В то же время сегмент бюджетных отелей преимущественно представлен разрозненными проектами невысокого качества от местных застройщиков.
  • Сложившийся рынок (именно на этой стадии, по данным специалистов Knight Frank, в настоящий момент находится рынок недвижимости Дубая) – ведется строительство отелей средней ценовой категории с упором на повышение качества клиентского сервиса. Кроме того, активно формируется такой сегмент рынка, как апартаменты гостиничного типа. К рынку проявляют все больший интерес зарубежные застройщики.
  • Зрелый рынок – в непосредственной близости от важнейших транспортных магистралей, а также в пригородных и удаленных районах активно ведется строительство бюджетных отелей. Большинство объектов гостиничной недвижимости, представленных на рынке, находится под управлением всемирно известных отельных операторов.

Как показывает статистика Knight Frank, в первом квартале текущего года рынок гостиничной недвижимости Дубая уверенно функционировал в устойчивом режиме даже несмотря на нестабильное поведение прочих сходных рынков Ближнего Востока и снижение предсказуемости колебаний курсов валют. В текущей непростой политической и социально-экономической обстановке эмирату удалось сохранить высокую позицию в рейтинге ведущих ближневосточных рынков гостиничной недвижимости, достигающих наивысших средних уровней стоимости номера и заселяемости отелей. В связи с этим гостиничная недвижимость как инвестиции вызывала интерес у значительного числа региональных и зарубежных вкладчиков.

Динамика рынка гостиничной недвижимости Дубая в 2016 г.

Эксперты отмечают отчетливую тенденцию к появлению на рынке все большего числа объектов гостиничной недвижимости средней ценовой категории. Эта инициатива активно поддерживается правительством эмирата, поскольку спрос на бюджетные отели устойчиво растет и, по всей вероятности, продолжит оставаться значительным и в обозримом будущем.

Среди факторов, формирующих повышенный спрос на размещение в более доступных отелях Дубая, стоит отметить, во-первых, рост численности населения, относящегося к среднему классу, в государствах, откуда в эмират традиционно приезжает больше всего туристов – Китае, Индии, а также странах Африки и Персидского залива. Кроме того, на изменение структуры предложения на рынке гостиничной недвижимости Дубая влияет и появление среди туристов все большего числа молодых путешественников, ограниченных в средствах, но проявляющих высокий интерес к эмирату. В результате высокий уровень заселяемости отелей Дубая, превышающий среднерыночный показатель, достигался преимущественно за счет объектов средней ценовой категории, находящихся под управлением титулованных отельных операторов.

Анализ рынка гостиничной недвижимости Дубая: прогнозы на среднесрочный период

прогнозы на среднесрочный период

Формулируя прогнозы развития рынка гостиничной недвижимости Дубая, аналитики Knight Frank заявляют о том, что сегмент отелей и комплексов гостиничных апартаментов средней ценовой категории, скорее всего, продолжит свой рост как минимум на протяжении следующих пяти лет. Причиной тому служит не только рост спроса туристов на данный способ размещения, но и существование очевидных преимуществ вложения капитала в развитие этого бизнеса как для застройщиков, так и для инвесторов:

  • Более высокая стабильность стоимости подобных объектов по сравнению с недвижимостью премиальной ценовой категории;
  • Более устойчивый характер спроса, в значительно меньшей степени подверженный колебаниям в среднесрочном и долгосрочном периодах;
  • Существенно более низкий объем затрат при строительстве, впоследствии позволяющий инвесторам приобрести в эмирате гостиничный номер по относительно невысокой цене;
  • Небольшая продолжительность строительства, позволяющая сократить период ожидания между вложением капитала в застройку и передачей здания в эксплуатацию;
  • Невысокие затраты на обеспечение бесперебойного функционирования отеля, в свою очередь, влекущие за собой повышение рентабельности инвестиций.

Прогнозы развития рынка гостиничной недвижимости Дубая

Эксперты Knight Frank ожидают, что на протяжении ближайших пяти лет на рынке гостиничной недвижимости Дубая будут систематически появляться высококачественные объекты средней ценовой категории, создаваемые зарубежными застройщиками и пользующиеся повышенным спросом со стороны гостей эмирата и профессиональных инвесторов.

Несмотря на то, что рынок гостиничной недвижимости Дубая находится на достаточно высоком уровне развития по сравнению с прочими ближневосточными рынками, он еще не достиг стадии зрелости, а значит, у него есть огромный потенциал для дальнейшего роста. Правительство Дубая намерено использовать этот потенциал за счет развития сегмента бюджетных отелей, которое позволит создать эмирату репутацию доступного, но высококлассного направления для отдыха. В связи с этим на рынок гостиничной недвижимости Дубая, как ожидается, в ближайшие годы будет выходить все больше международных гостиничных сетей и отельных операторов, специализирующихся на объектах трех- и четырехзвездочной категории.

Так, по оценкам компании Deloitte, за 2016 год на рынке недвижимости эмирата появится 31 новый проект гостиничной недвижимости, в результате чего номерной фонд Дубая увеличится примерно на 14% и достигнет уровня в 76 500 единиц. В среднесрочном периоде, по оценкам аналитиков, уровень спроса на эти проекты будет сопоставим с объемом предложения, поскольку эмират готовится к проведению международной выставки World Expo 2020. Запланированные в связи с этим инвестиции в развитие туристической инфраструктуры в эмирате не только положительно скажутся на изменении количества туристов в Дубае, но и увеличат среднюю продолжительность их пребывания в городе.

Прогнозы Deloitte показывают, что в период с 2016 по 2020 год номерной фонд эмирата увеличится примерно на 23 000 единиц. Средний уровень заселяемости отелей в текущем году, как ожидается, установится на уровне в 70-75%, при этом особым спросом со стороны гостей эмирата будут пользоваться комплексы апартаментов гостиничного типа.