Инвестиционная недвижимость: 5 способов минимизировать риски при выборе актива

19.06.2015 - Аналитические статьи и обзоры
Инвестиционная недвижимость: 5 способов минимизировать риски при выборе актива

Вложение средств в недвижимость, как и покупка любых других типов активов, несет определенные инвестиционные риски, возникающие, не в последнюю очередь, в результате необдуманного выбора объекта недвижимости. Эти риски могут быть существенно снижены или вовсе сведены к нулю при соблюдении ряда простых правил.

 

Минимизация рисков при выборе инвестиционной недвижимости: оценка затрат

 

Оценка инвестором своих финансовых возможностей является первостепенным шагом, позволяющим исключить из списка приоритетных объектов заведомо недоступные активы и сосредоточиться на более узком сегменте рынка.

Одним из важнейших аспектов оценки располагаемых финансовых возможностей инвестора является оценка сопутствующих затрат, многие из которых существуют в форме дополнительных и скрытых расходов. Следует учитывать, что расходы инвестора при приобретении недвижимости включают в себя не только собственно стоимость объекта, но и издержки, которые могут возникнуть в дальнейшем – затраты на обслуживание объекта, поддержание его в надлежащем материально-техническом состоянии, уплату налогов на покупку недвижимости и на прибыль от сдачи объекта в аренду или перепродажи, а также оплату услуг управляющей компании. Именно поэтому инвестору необходимо разработать финансовый план, в котором налоги и расходы на содержание конкретного объекта недвижимости сравниваются с потенциальным притоком денежных средств, который возможно получить от его использования.

Минимизация рисков при выборе инвестиционной недвижимости: юридическая подготовка

 

Рассматривая покупку инвестиционной недвижимости с юридической точки зрения, необходимо, во-первых, ознакомиться с предыдущей историей владения данным объектом и убедиться, что совершение с ним дальнейших операций полностью законно.
Помимо этого, изучение законодательства, под которое подпадает выбранный инвестором объект недвижимости, имеет особое значение, если рассматриваемый актив на момент покупки находится на стадии строительства. В этом случае инвестору необходимо удостовериться, что его интересы в случае несвоевременной сдачи объекта в эксплуатацию или его несоответствия заявленным инженерно-техническим и потребительским характеристикам защищены действующим законодательством.
Кроме того, при планировании инвестиций в зарубежную недвижимость инвестору необходимо ознакомиться с существующими в данном регионе формами владения недвижимостью – как правило, основными из них выступают фригольд и лизгольд. От того, какая форма собственности доступна при покупке каждого конкретного объекта недвижимости, зависит, насколько свободно инвестор в будущем сможет распоряжаться приобретенным активом.

Минимизация рисков при выборе инвестиционной недвижимости: изучение рынка

 

Выбор объекта инвестиционной недвижимости неизменно сопряжен с тщательным и разносторонним анализом рынка, относящимся не только к изучению характеристик самого объекта, но и прогнозированию динамики спроса, которая, в конечном итоге, и определяет степень доходности инвестиции в недвижимость. Это означает, что в число факторов, подлежащих рассмотрению, необходимо включить уровень благосостояния жителей региона, степень их обеспеченности жильем, уровень безработицы и инфляции в регионе, его транспортную доступность, местную специфику рынка, обусловленную историческими и культурными особенностями его функционирования, а также законодательство, регламентирующее операции с недвижимостью.

Стоит уделять особое внимание прогнозируемым перспективам развития региона: динамике цен на недвижимость, уровню заселяемости зданий, а также спросу местных жителей и приезжих на недвижимость в данном районе. Эти показатели могут быть приблизительно оценены исходя из опыта предыдущих нескольких лет функционирования рынка.

Помимо этого, необходимо внимательно отнестись к изучению функционирующих на рынке продавцов: как застройщиков, так и владельцев недвижимости, перепродающих свою собственность. Принимая решение об инвестировании в недвижимость, представляющую собой проект какого-либо застройщика, стоит убедиться, что эта компания зарекомендовала себя на рынке как надежный и заслуживающий доверия игрок, для которого не характерно изменение сроков или других условий сдачи проекта или каких-либо других форм уклонения от выполнения своих обязательств.

Минимизация рисков при выборе инвестиционной недвижимости: оценка состояния объекта

 

Принимая решение о том, как сохранить капитал, инвесторы нередко решаются на покупку объекта недвижимости, находящегося в удовлетворительном состоянии, но предлагаемого по привлекательной заниженной цене. В ряде случаев такая покупка может оказаться удачным инвестиционным вложением, поскольку инвестор получает возможность в дальнейшем повысить ценность актива самостоятельно, за счет ремонтных и отделочных работ, исходя из собственных соображений и тенденций рынка. Вместе с тем стоит учитывать, что подобные работы отнимают достаточно много времени, и их стоимость нередко превышает предварительные ожидания инвестора, что негативно сказывается на объеме потенциальной прибыли, получаемой в результате сдачи объекта в аренду или его перепродажи.

При оценке состояния объекта рекомендуется прибегать к помощи профессионалов – в то время как очевидные недостатки помещения, такие как протекающие трубы или неровная отделка, хорошо заметны и неспециалисту, существуют особая категория дефектов помещений, относящихся к конструкторскому решению здания и поэтому затруднительных для выявления. В любом случае, первоочередными параметрами объекта, подлежащими оценке, становится состояние водопроводной и канализационной сетей, целостность несущих конструкций, герметичность окон и дверей, исправность систем отопления и кондиционирования, а также состояние электроники и электропроводки.

Минимизация рисков при выборе инвестиционной недвижимости: оценка потенциального спроса на объект

 

Оценка потенциального спроса на объект недвижимости проводится исходя из анализа его привлекательности для покупателей и арендаторов. В число параметров, традиционно значимых для потенциальных постояльцев, входит удобное географическое расположение объекта в районе с развитой социально-бытовой, торговой и развлекательной инфраструктурой, наличие сети общественного транспорта, позволяющей с комфортом перемещаться по району, а также наличие у здания дополнительных элементов обустройства, повышающих его потребительскую ценность (парковочных пространств, пандусов, детских площадок и пр.).. Кроме того, особую значимость для арендаторов имеет наличие профессиональной управляющей компании, ответственной за взаимодействие с арендаторами и решение всех организационных вопросов от лица собственника.

Ключевые слова: