Рынок недвижимости в 2015 году: прогноз цен в России, Украине, Казахстане и ОАЭ

30.04.2015 - Аналитические статьи и обзоры
Рынок недвижимости в 2015 году: прогноз цен в России, Украине, Казахстане и ОАЭ

Независимое консалтинговое агентство в сфере недвижимости Knight Frank, оценивая текущую и прогнозную динамику цен на недвижимость, сообщает, что за 2014 год среднемировые цены выросли только на 1,8%, что является минимальным значением с третьего квартала 2012 года. Кроме того, в четвертом квартале 2014 г. впервые за два года был зафиксирован спад среднемировых цен жилой недвижимости в размере 0,6%.

Замедление темпов развития глобального рынка недвижимости объясняется экономическими и политическими потрясениями, происходившими в мире в 2014 году: низкими темпами роста мировой экономики, падением цен на нефть, новыми вооруженными конфликтами. Неустойчивость и низкую степень предсказуемости изменения геополитической обстановки необходимо учитывать при формировании прогноза цен недвижимости на локальных рынках в 2015 году.

 

Прогноз цен на рынке недвижимости России в 2015 году

 

Консервативный рынок недвижимости характеризуется замедленной реакцией на неблагоприятные экономические факторы и переживает серьезные изменения только в случае фундаментального и длительного изменения экономической конъюнктуры. Именно поэтому прогноз воздействия текущей ситуации в России на динамику цен недвижимости не может базироваться на опыте 2008 года, когда кризис носил острый, но краткосрочный характер.

По прогнозам отраслевых экспертов, текущий кризис будет более продолжительным и сильнее скажется на рынке недвижимости. В связи с этим определенную сложность представляет оценка влияния изменения курса рубля на стоимость недвижимости: несмотря на то, что, за исключением сегмента элитной недвижимости, цены на рынке фиксируются в национальной валюте, и в ней же получает доходы и ведет расчеты подавляющее большинство россиян, нельзя сказать, что предпосылки для повышения цен недвижимости отсутствуют. В силу психологического фактора, продавцам, наблюдающим общую тенденцию к росту цен, свойственно повышать и цену реализуемого объекта.

С учетом этих факторов ряд экспертов полагает, что в ближайшие несколько месяцев на рынке будет заметно влияние инфляции на ценообразование – цены будут расти в результате ожиданий продавцов, однако есть вероятность, что количество совершенных сделок существенно сократится как минимум до конца третьего квартала года, поскольку в условиях ажиотажного спроса в конце 2014 г. значительная часть населения уже вложила все имеющиеся средства в недвижимость.

Вместе с тем аналитики признают, что ценовая динамика будет разнонаправленной – рост стоимости недвижимости будет типичен только для объектов с оптимальным соотношением цены и качества, тогда как стоимость низколиквидных объектов вторичного рынка снизится по меньшей мере на 10%. В то же время, по некоторым прогнозам, в сегменте элитной недвижимости спад цен может достигнуть 50%.

В сегменте новостроек, как ожидается, будет заметно влияние ажиотажного спроса, вызванного стремлением граждан сохранить ценность накоплений, в связи с чем уровень ценовых колебаний может достигать 5-9%.

Таким образом, в ближайший год ценовая динамика на рынке недвижимости России будет складываться под воздействием разнонаправленного влияния различных внутренних и внешних факторов. В среднем, как ожидается, во второй половине 2015 года начнется постепенное снижение цен на недвижимость, которое продлится не один год и достигнет уровня в 10%.

Вместе с тем усиление неблагоприятных экономических факторов, таких как сокращение доходов и покупательной способности населения, затруднения в сфере кредитования покупателей и застройщиков, а также выведение на рынок рекордно высокого объема новых объектов может привести к значительному переизбытку предложения, снижению покупательской активности и, как следствие, более резкому сокращению цен.

Прогноз развития рынка недвижимости Казахстана в 2015 году

 

Определяющим фактором ценовой динамики рынка жилой недвижимости Казахстана стала девальвация национальной валюты на 20%, произошедшая в феврале 2014 года. Ее результатом стал рост стоимости жилья, составивший 9,2% на первичном рынке и 16% на вторичном рынке в период с января по октябрь 2014 года. Помимо этого, существенное влияние на деятельность рынка оказало снижение цен на нефть, наблюдавшееся с начала второго полугодия 2014 г.

В результате потенциальные покупатели, в подавляющем большинстве не располагающие требуемым объемом капитала, начали массово отказываться от приобретения жилья, решив ожидать снижения цен. Это привело к сокращению количества сделок купли-продажи жилья за первые 10 месяцев 2014 года на 14,7% в годовом исчислении.

Таким образом, рынок, на котором зафиксирован существенный спад покупательной способности, приблизился к переходу в фазу стагнации. Ситуацию усугубил пересмотр прогноза социально-экономического развития Казахстана, по итогам которого рост ВВП в 2015 году был оценен на уровне 1,5%, что на 3,3 процентных пункта ниже ранее прогнозируемого уровня.

Покупатели и инвесторы, в связи с этим, продолжают занимать выжидательную позицию, находясь в состоянии неопределенности из-за низкого уровня предсказуемости динамики рынка.  Прогнозируемая вторая волна девальвации, как ожидается, приведет к стабилизации, а затем и снижению цен недвижимости – не исключено, что скорректированная стоимость недвижимости сравняется с додевальвационными уровнями.

По некоторым прогнозам, к концу второго квартала 2015 года уровень снижения цен жилой недвижимости достигнет 20%. Другие же прогнозы, в частности, предлагаемые Объединенной ассоциацией риелторов Казахстана, не предусматривают ни значительного увеличения, ни существенного спада цен в 2015 году, подчеркивая при этом высокую зависимость фактических колебаний рынка от внешнеэкономических и политических факторов.

Рынок недвижимости Украины: прогноз цен на 2015 год

 

Динамика цен недвижимости Украины в 2015 году формируется под воздействием таких факторов, как резкий спад стоимости национальной валюты, высокие темпы инфляции, сокращение покупательной способности населения, снижение инвестиционной привлекательности недвижимости, а также политическая нестабильность и продолжение военных действий.

В связи с падением курса национальной валюты, расчеты на вторичном рынке жилья Украины преимущественно осуществляются в долларах. Сохраняя заинтересованность в приобретении недвижимости, но не располагая достаточными средствами, население ожидает дальнейшего падения цен – сообщается, что за последние 12 месяцев цена на недвижимость в долларовом эквиваленте снизилась почти на 30%.

Высказывались предположения о том, что отказ от привязки к долларам США при определении цены недвижимости мог бы способствовать некоторой стабилизации рынка, однако в краткосрочном периоде такой сценарий маловероятен. В том случае, если обесценивание национальной валюты продолжится, рынок может столкнуться либо с дальнейшим снижением цен недвижимости, либо с временной стагнацией рынка, вызванной нежеланием продавцов идти на понижение цены.

В феврале 2015 года было заключено минимальное количество сделок на рынке жилой недвижимости Украины за последние 10 лет. Такие низкие уровни деловой активности не способны переломить устоявшиеся ценовые тенденции, что дает основания полагать, что в большинстве сегментов рынка цена недвижимости, установленная в долларах, продолжит снижаться. Динамика изменения цен в гривнах, в свою очередь, будет определяться стабильностью национальной валюты. По оценкам некоторых аналитиков, в 2015 году стоимость жилья в Украине снизится на 25% и с высоким уровнем вероятности не начнет восстановление в ближайшие несколько лет. Активизация рынка, при этом, начнется не ранее 2016 года.

В этих условиях неудивительно, что по итогам 2014 года было зафиксировано почти трехкратное повышение спроса украинцев на покупку недвижимости за рубежом. Особое значение при выборе страны для размещения капитала уделялось ее инвестиционной привлекательности, а также финансовой целесообразности вложения.

По данным портала Prian.ru, был отмечен всплеск интереса покупателей к странам с благоприятным климатом, демонстрирующим быстрый экономический рост. В число этих стран вошли Объединенные Арабские Эмираты, по данным портала, в 2014 году значительно поднявшиеся в рейтинге самых востребованных направлений для инвестиций в зарубежную недвижимость. При этом бесспорным лидером среди инвестиционных направлений внутри государства является эмират Дубай, центр мирового туризма, торговли и бизнеса, характеризующийся мягким налоговым режимом и масштабными возможностями для получения пассивного дохода от вложения средств в недвижимость. По некоторым данным, доля граждан СНГ среди всех покупателей недвижимости Дубая составила более 25% в 2007 году, а к 2011 году приблизилась к 50%.

Прогноз цен на недвижимость Дубая на 2015 год

 

Дубай в значительно меньшей степени, чем прочие экспортеры нефти Персидского залива, подвержен негативному влиянию снижения цен нефти, благодаря своей диверсифицированной экономике и устойчивому росту секторов, не связанных с нефтяной промышленностью. Так, основными двигателями экономического роста эмирата в 2015 году, как ожидается, станут отрасль строительства и рынок недвижимости – их рост, по предварительным оценкам, составит по 6%, тогда как прогнозный рост ВВП эмирата оценивается в 4,5%.

В последние несколько лет Дубай по праву считался одним из мировых лидеров по темпам роста стоимости жилья. Сегменты жилой и гостиничной недвижимости Дубая за прошедшие два года продемонстрировали существенный рост, но последний квартал 2014 года характеризовался стабилизацией реализационной цены и величины арендной ставки.

Как пояснили представители компании-эксперта в сфере недвижимости JLL MENA, снижение темпов роста стоимости недвижимости во многом оказалось благоприятным для Дубая, в том числе, в долгосрочном периоде. В ином случае стремительный рост цен, наблюдавшийся в эмирате с 2013 года, привел бы к нежелательному перегреву рынка.

Причиной замедления чрезмерных темпов роста реализационной цены и стоимости аренды во многом стали правительственные инициативы, направленные на ограничение количества нездоровых для рынка спекулятивных сделок. В число этих инициатив вошли ограничения ипотечного кредитования, предложенные Центральным Банком ОАЭ, а также удвоение величины транзакционного сбора при совершении сделки.

Среди факторов, которые будут влиять на стоимость недвижимости Дубая в 2015 году, также стоит отметить значительное увеличение объема предложения, продолжающееся изменение законодательной базы, воздействие инфляции на строительную отрасль, а также развитие транспортной и социально значимой инфраструктуры в эмирате. Подробный анализ этих и других факторов, имеющих первостепенную значимость при выборе объекта инвестирования, приведен в гиде по выгодным инвестициям, разработанном аналитиками и доступном для скачивания абсолютно бесплатно.

  • Knight Frank, британское консалтинговое агентство, в своем прогнозе оценило уровень снижения цен жилой недвижимости на протяжении 2015 года на уровень в 5%, а снижение стоимости аренды – на уровень в 5-10%. 
  • Несмотря на это, по данным компании Asteco, оказывающей комплексные услуги в сфере недвижимости в ближневосточном регионе, в первом квартале текущего года стоимость аренды в наиболее востребованных районах эмирата, таких как Dubai Marina, продолжила свой рост. По прогнозам Asteco, снижение стоимости аренды может начаться только c 2016 года.
  • Вместе с тем, по данным JLL, такие сегменты рынка Дубая, как торговая, офисная и гостиничная недвижимость, продолжают характеризоваться ростом арендной ставки в силу того, что на эти категории недвижимости существует устойчиво высокий спрос, обусловленный продолжающимся в Дубае ростом количества жителей, туристов и экспатриантов. Агентство также подчеркнуло, что по состоянию на июль 2014 года Дубай остается одним из наиболее финансово успешных рынков гостиничной недвижимости мира, поскольку средний уровень заселяемости отелей эмирата составляет 85%.